城市的发展必须建立在合理的土地供应基础上。随着我国经济持续快速的增长和城市化进程的加快,我国城市土地的需求不断加大。土地有偿使用制度建立后,土地具有了资源、资产、财产三大属性,城市土地特别是房地产开发用地成为地方政府最大的财政收入来源。土地不是人与物之间的关系问题,而是人与人之间的社会关系问题,土地供给制度是我国基本政治制度和经济体制在土地管理中的反映。在我国土地供需关系中,存在着多个利益主体,相互之间存在着讨价还价交易、上下级行政管理、资产委托代理等多个博弈关系,建立在土地国有产权基础之上的土地供给制度,政府既是制度的制订者又是土地的供给者,政府既作为“经济人”垄断土地一级市场,实现自身利益的最大化,又作为“社会人”协调各利益主体的行为,实现社会产出的最大化。土地供给制度不应仅关注政府土地收益问题,也应关注土地供给效率和效益、宏观调控、政府收益分配、社会福利和社会公平等问题。本文围绕土地供给制度——利益主体行为——制度绩效这一主线,以地方政府行为和企业行为分析为核心,运用新制度经济学的基本理论,借鉴其他相关学科的文献资料,对我国土地供给制度进行了全面、系统的分析,对制度绩效进行了评价,提出了改善我国土地供给制度的政策建议。主要内容包括6个方面:1、现状研究主要介绍论文的研究背景和研究意义、国内外相关研究动态、研究对象的界定、研究思路和研究方法、研究内容和主要创新等。2、理论研究对新制度经济学制度分析的基本概念做了简要分析,提出了制度—行为—绩效的理论框架,然后对制度分析的主要理论工具如交易成本理论、产权理论、博弈论、制度变迁理论等进行了理论综述。3、土地供给制度体系和土地产权制度分析论文构建了一个包括土地供给的制度环境、制度安排和制度实施机制在内的完整土地供给制度体系。土地供给制度体系的实质是产权制度,其功能在于约束和激励各利益主体的行为。从土地发展权的视角,提出四种产权界定模式,通过建立讨价还价模型对各种产权制度下的交易成本进行了对比分析。4、政府垄断制度分析和市场出让制度分析政府垄断制度主要考察地方政府行为及其对绩效的影响。政府垄断土地供给,政府行为的企业化和市场化,必然存在着“经济人”和“社会人”的目标冲突,地方政府与被拆迁人之间、与中央政府之间、其他地方政府之间存在利益博弈关系,其目的是为了实现地方政府的经济发展目标和地方政府官员的政治晋升目标。地方政府的有限理性和寻租行为将导致政府失灵,降低土地资源配置的效率和效益,使得社会福利降低和社会公平程度下降。市场出让制度研究政府行为对拍卖收益的影响,分析对比招标、拍卖、挂牌、协议等不同出让方式下的土地供给制度绩效。然后重点研究招拍挂制度对我国房地产市场结构、企业行为、市场绩效的影响,根据不同的作用机理,将土地招拍挂制度对我国房地产市场绩效的影响分为三类,分别从不同方面进行了阐述和实证分析。5、制度变迁和制度评价通过研究我国土地供给制度的变迁阶段、变迁特点、变迁动力、路径依赖,认为我国制度变迁难以实现帕累托改进。从制度变迁的角度,运用主成分分析法对北京市土地供给制度绩效进行了综合评价,并对主成分因素进行了专项评价。6、经验借鉴和制度改进基于类似的土地产权制度,香港的土地供给制度对完善我国的土地供给制度具有借鉴意义,通过香港土地供给制度分析,认为受资源禀赋的约束,香港土地供给制度与低税率经济制度是联系在一起的,会造成高地价、高福利、股地拉扯等制度绩效。最后,论文从制度兼容、制度关联、制度互补等三个方面就完善我国的土地供给制度提出了具体建议。