民事强制执行程序旨在强制实现生效法律文书确定的内容,而生效法律文书内容的实现有赖于强制执行措施。在针对房屋的控制性执行措施中,《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(以下简称“《联合通知》”)设立了预查封制度,所谓预查封是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示或者预期物权的房屋所采取的控制性措施。因预查封制度往往涉及第三人利益,该制度在实践适用中出现了诸多争议。本文笔者拟从真实案例出发,引出对预查封制度的思考,继而展开详细论述。本文全篇包括导言、正文、结语、参考文献和致谢五个部分,正文总共分为四章。导言部分从问题的提出开始,笔者从一个真实的案例出发,在该案例中,开发商名下的房屋因买受人负债被法院预查封,开发商一边行使约定解除权要求解除商品房预售合同,一边在执行案件中提出案外人书面执行异议,执行异议被驳回后开发商又向法院提起案外人执行异议之诉。在执行异议之诉二审程序中,开发商取得了合同解除的生效法律文书,并承诺向买受人归还房款,但执行异议之诉二审法院仍然驳回了开发商的排除执行诉讼请求,并裁定恢复对标的房屋的拍卖。至此,开发商陷入了钱房两空的境地,笔者对如此显失公平的结果提出了多处疑问,经研究,笔者认为全面了解预查封制度是解决上述疑问的关键。正文第一章中,笔者对房屋预查封制度概述进行了论述,依次从房屋预查封的概念及范围、法律效力、公示方式及生效要件等方面介绍了预查封的基本情况,当预查封的房屋登记于开发商名下时,理论界对此时的执行标的存在争议,通过对比不同的观点,笔者认为预查封的执行标的应当是被执行人在履行合同过程中取得的可供执行的财产权益。之后笔者对预查封与查封之区别与联系进行了分析,笔者认为两者的司法限制标的不同,预查封房屋能够被过户至被执行人名下而查封不行,同时,预查封的房屋不能进入拍卖、变卖或其他变现程序,只有预查封措施转化为查封措施,标的房屋方能进入变现程序。因预查封制度往往涉及了第三人出卖人的利益,为平衡申请执行人、被执行人和出卖人三方的权利义务关系,预查封异议制度的设立是不可或缺的,因此,笔者在第二章介绍了在预查封涉及出卖人利益情况下的异议制度。根据司法解释规定,标的房屋虽未办理产权过户登记手续,但被执行人已经支付全部购房款并取得标的房屋的实际占有的,人民法院可以查封,也就是说,在上述情况下,出卖人的民事权益不足以排除法院对自己名下财产的强制执行,异议不成立。此时出卖人对标的房屋的财产价值已经完全实现,其仅仅是名义上的所有权人,保护申请执行人的权利是合理的。同时,笔者结合导言中的案例加以分析,认为上海市第二中级人民法院在适用上述司法解释时错误地把交付等同于占有。当出卖人在异议制度中被驳回申请,又面临为买受人承担银行贷款的担保责任时,出卖人有两种选择,一是起诉要求继续履行合同,二是要求解除合同,笔者在本文第三章中就出卖人的上述两种选择分别进行了分析。当出卖人起诉要求继续履行合同并强制变更登记房屋产权时,因预查封情况下房屋能够被过户至被执行人名下,故理论上出卖人能因产权的过户而免除银行贷款的阶段性保证责任,但实际操作中,笔者发现预查封情况下部分房管部门根本不受理产权过户至被执行人名下的申请,可见预查封制度在实际适用过程中出现了问题。当出卖人要求解除商品房预售合同时,实践中又出现不同的处理方式:一种处理方式是预查封情况下合同当事人不得行使解除权;第二种方式认为合同可以解除,但对解除后果不予处理;第三种方式则是合同可以解除并正常处理解除后果。通过对上述三种方式的比较分析,笔者认为预查封不影响合同解除权的行使,而合同解除后果的处理主要看解除之诉的法律文书对在先设立的预查封有无拘束力。理论和实务界存在着解除之诉的法律文书对在先设立预查封有拘束力和无拘束力两种对立的观点,笔者认为应当分情况讨论,若合同解除依据的是法律规定或备案登记预售合同的约定的,合同解除的法律文书即使是在预查封之后生效,该法律文书应当能够对抗在先预查封,即预查封因合同的失效而失效;若合同解除依据的是买卖双方未经备案登记的合同条款或预查封之后达成的条款,此时,笔者认为应当保护申请执行人的利益,认定合同解除的生效法律文书不得对抗预查封,即虽然合同失效了,预查封仍然有效存在。第四章为我国房屋预查封制度之现状与完善建议,笔者从制度设计的现状和实践适用的现状两方面出发,认为我国司法解释与司法实践未严格区分预查封与查封制度,且法院将预查封房屋直接裁定进入变现程序造成了一定的社会混乱。在现状分析的基础上,笔者认为完善我国房屋预查封制度刻不容缓,故笔者提出了完善我国房屋预查封制度的相关建议。我国应当在法律制度上,通过立法形式明确预查封制度的法律地位,形成一套独立、完整的规则体系,具体操作上应当在民事诉讼法中确立预查封制度,并通过补充民事诉讼法司法解释或设立专项司法解释的方式确定预查封制度的具体操作规则及操作流程,再通过具体判例,有效丰富预查封制度的司法实践,形成一批具有典型意义的司法判例,指导司法实践中的细节问题。在确立预查封法律地位的同时应当明确预查封与查封制度的区别与联系,统一司法实务的处理方式。此外,我国应当建立与不动产统一登记相匹配的预查封公示和生效制度以维护市场交易的安全及稳定。