随着整个社会进入“微利时代”,国家对房地产业的宏观调控政策的出台以及国际金融危机的影响,房地产行业进入“寒冬”阶段。许多房地产企业都深刻地感受到,在产品的质量达到一定的水平后,企业面临的竞争挑战就是价格竞争,实质上也就是一场成本竞争。保利地产董事长曾说过“如何降低成本?首先是要抓好设计,一个项目有好的设计方案、好的施工方案,它在节约成本上将起70%的作用”。根据有关资料显示,设计阶段影响建设项目投资的程度为75%～90%,所以从成本控制角度来说,设计阶段是住宅房地产开发项目成本控制的关键阶段。当前房地产开发企业对于住宅项目设计阶段成本控制的实际应用还不够深入,主要存在以下几点问题。首先,由于住宅房地产开发项目本身的特点、设计的复杂性以及房地产开发企业高素质管理人员较少,设计阶段成本控制很难深入进行,成本控制难度较大;其次,因设计工期紧张等原因导致设计深度不够,过多的设计变更对成本控制产生不利的影响;再次,由于各种各样的现实条件制约,设计方案的技术经济分析比选落实不到位也是设计阶段成本控制面临的一个问题。最后,由于目前大部分设计费的计取与项目成本控制关联不大,导致的设计单位成本控制积极性不高。造成这些的主要原因就是缺乏对设计阶段的有效管理和控制,缺乏对于设计阶段投资控制的机制和方法进行深入研究。本文针对这一现象,系统地为住宅房地产开发项目设计了一套设计阶段成本控制的管理思路和技术方法,以设计过程中的各个专业阶段(方案设计、规划与景观设计、建筑施工图设计、结构设计、水电设计、其他设计)为主线,运用设计方案优选、限额设计、价值工程、寿命周期费用分析等方法和理论,详细阐述了如何在设计阶段进行成本控制的管理思路和技术方法。本文结合住宅房地产项目自身特点,研究在设计阶段住宅房地产开发项目的成本控制,尤其是在建筑方案基本确定的前提下,如何通过设计的优化,科学有效地进行开发成本的控制。首先,在常规的设计阶段成本控制理论“限额设计”“价值工程”基础上,着重研究设计阶段成本控制的技术方法和具体落实点。其次,在建筑方案基本确定的前提下,如何通过结构设计的优化,科学有效地进行开发成本的控制。