房地产业发展为国民经济的基础性、先导性和支柱性产业,在现代市场经济运行中起着不可替代的重要作用,也是实现全面建设小康社会基本目标和关键内容。本文在总结国内外研究成果的基础上,从住宅房地产业特殊属性(生活必需品和投资品双重性、不可移动性、商品和准社会保障品统一体)入手,在了解中国房地产业发展状况的情况下,依据基本经济学理论,分析住宅房地产业发展中存在的主要问题,并探究问题的原因和深层根源。由于住宅房地产业的产业前后关联性强,受影响因素多,而且中国住宅房地产市场发展较晚,有很多不完善、不成熟的地方,市场容易孳生盲目性、投机性,所以在分析中抓住主要因素尤为重要。文章紧紧围绕供需结构、信贷外资刺激作用和地方政府等因素,并将此作为后续讨论政策效果及提出建议的基本面。目前,住宅房地产市场出现了价格高涨、开发商暴利、组团投机、哄高房价等情况,政府出台了一系列宏观调控政策,更侧重实现政府公共事业职能,平息公众不满情绪。文章衔接前半部分的四大原因分析,选择性的总结近年来主要住宅房地产政策,并从土地政策、房地产信贷政策、房地产税费政策、外资购房外汇管理政策四个方面分别看政策实施效果,重点关注其对住宅房地产价格的影响。文章最后辨证分析了实施政策的效果,并探讨其利弊,强调要清晰认定宏观调控目的,理性看待具体限制政策,并提出自己的一些建议,如区别对待限制性投资需求、对房地产投资需求要有打有压、建立良好的信息共享系统、加强资金来源多元化等等,完善住宅房地产市场发展、提高政府行政管理效率。房地产业作为一个对国民经济和普通百姓关系非常密切的行业,在遵循市场经济的规律发展的基本条件下,更需要从我国的特殊国情出发,明确提出住宅房地产业发展战略目标并建立完善的调控体系,给市场一个明确的心理预期。这对于保持房价稳定、促进住宅房地产业健康发展,具有非常重要的作用。