企业破产时,破产管理人需先对以房抵债协议的性质与效力做出认定,才能对债权人进行准确分组并清偿。然而相关司法解释并未作出明确说明,导致以房抵债协议在实务中存有较大争议。因此本文从司法实践出发,通过梳理最高人民法院裁判的195起以房抵债案件,归纳争点并总结其裁判观点。以协议签订时间、是否过户、是否约定清算条款等事实前提为区分,通过分类讨论的方式分析得出债务履行期满前签订的以房抵债协议,依据房屋是否过户可分为债权性担保和物权性担保,后者即让与担保;期满后签订的协议在难以探寻当事人真意时,主张定性为新债清偿从而认定协议有效。基于对协议性质与效力之明晰,进而讨论破产程序中的相关问题。其一,即使协议双方当事人义务均未履行完毕,也不能赋予破产管理人任意解除权。其二,债权性以房抵债协议无论是否经过备案都不产生物权效力;经预告登记的以房抵债协议属于让与担保构成破产别除权的权利基础,权利人履行清算义务后有权优先受偿,或对变价款、保险赔偿金行使代偿别除权。其三,不能将破产债务人的金钱债务与债权人可能负担的购房款给付义务之间进行破产抵销。其四,破产撤销权之行使需结合具体情形分析。文章最后从以房抵债协议的债权清偿顺位与配套规则的完善两方面入手,探讨企业破产时以房抵债协议的债权保障问题。