发展住房租赁使之成为与住房销售并重的住房市场重要支柱,是满足人民美好生活住有所居需要的民生工程。商业化的长租公寓作为住房租赁市场的重要组成部分,是解决重售轻租积弊的重要途径,其为核心城市吸引了优质人才资源并使新市民快速获得融入感安全感。围绕住房租赁的金融创新加大了金融机构及互联网企业参与住房租赁市场建设的力度,REITs(Real Estate Investment Trusts房地产投资信托基金或称为不动产投资信托基金)融资模式可以有效打通资产端及资金端循环壁垒,标的物业所在项目公司打包出售将为开发商迅速回笼资金,实现商业地产与资本市场对接,从传统的“开发-持有运营”模式变更为“开发-运营-REITs-再开发”的地产金融双轮驱动良性循环,推动未来房企背景长租公寓轻资产运营转型。本文针对房企背景长租公寓快速扩张阶段融资渠道有限、资产流动性低、运营机构杠杆比例高资金压力大的问题,通过对国内外租赁住房融资研究成果的文献分析,剖析成熟市场REITs案例,结合国内长租公寓发展特点、法律法规背景及融资现状,对中国长租公寓REITs进行分析探索。选取D公司作为研究案例对象进行运营状况分析及财务状况梳理,从应用操作角度为D公司长租公寓租金收益权证券化选择类REITs模式进行融资方案设计,一定程度上缓解D公司对于长租公寓市场扩张战略的资金压力,同时也对现有类REITs模式的局限性进行分析。我国类REITs市场已初具规模并蓬勃发展,但与标准公募REITs尚存在差距。已发行的长租公寓类REITs案例中,会计处理、税务筹划、产品评级、资产估值、法律框架等多专业机构协调磨合,为长租公寓不动产证券化积累了一定的经验及案例。长租公寓标准公募REITs本土化实施成为业内关注讨论热点,标准公募REITs将在很大程度上提升房地产投资的公开性和透明性,使大规模的存量地产投资交易转化为标准产品,同时具备跨周期资产管理能力,解决传统地产基金的周期跨越核心障碍以增加流动性。长租公寓标准公募REITs将最终实现融资渠道创新价值、商业模式创新价值、管理机制的转型价值,在此基础上为长租公寓行业提供资金支持以进一步推动长租公寓行业发展。