近年房地产市场的蓬勃发展,带动全国各地的不动产价格一路走高,为了借贷方便,越来越多的人选择以不动产作为抵押物,为借贷合同顺利履行提供担保。但是在实际的市场交易与司法实务当中,往往因为当事人双方另有约定、债权人和抵押人个人拖延登记、房管登记机关错漏等原因,使得债权人与抵押人在订立不动产抵押合同后未能完成办理登记手续,由此导致了同案不同判的现象频发。有鉴于此,本文首先介绍了不动产抵押合同的概念以及效力问题,再对103份法律文书进行归类并对各类型判例进行分析和论述,找出其存在的缺陷,最后提出不动产未抵押登记时抵押人应承担继续履行或在不动产价值范围内承担补充清偿责任的结论。本文正文部分可分为三大部分:第一部分是未登记不动产抵押合同的概述。本部分对抵押合同的概念进行了界定,明确了未登记不动产抵押合同是债权合同的性质,同时对不动产抵押合同效力的立法变迁进行了梳理,明确了不动产抵押合同未登记不影响合同的成立生效。第二部分是先对不动产未抵押登记时抵押人民事责任的司法裁判路径进行一个梳理归纳,将各类型的判决进行一个统计并选取出各类型的典型裁判。之后针对裁判中抵押人各责任类型进行评析。首先因不动产抵押合同效力与物权变动效力相区分,未登记不影响合同效力,抵押人不应由此免除责任或承担缔约过失责任。其次因不满足无效法律行为转换制度的要件以及物权法定原则的制约,抵押人不承担连带担保责任。最后因登记义务属于不动产抵押合同的附随义务,根据严格责任原则,抵押人故意不配合或双方当事人都怠于履行登记手续,即属于可归责于抵押人的事由,最终明确不动产未抵押登记时抵押人只应承担违约责任。第三部分是延续上文,在确定违约责任路径下对抵押人的具体责任承担进行详细阐述。当事人对具体责任承担有约定的,抵押人依照合同约定承担违约责任。当事人对此没有约定,则在主合同债务到期前,抵押权人可以要求抵押人继续履行即协助办理不动产抵押登记手续;在主合同债务到期之后,抵押人应当在不动产价值范围内承担补充清偿责任。