物权登记,顾名思义,即把对一定之物所享有的占有、使用、收益等权利及变动状况记载于特定的表册中,以备查考。物权登记是随着社会经济的发展、交易活动的频繁而逐步确立起来的近现代民法中的一项基本制度。它与婚姻登记、商业组织登记、专利登记等共同成为民事登记制度的重要组成部分,是国家和政府对社会经济生活尤其是对特定财产进行控制和管理的一种重要手段,其所具有的社会管理的功能至为明显。 不动产登记作为物权登记的一项重要内容,它既是一个理论性论题,又颇具实践意义。其理论性表现为:不动产物权登记作为物权法中的一项制度,与物权行为理论、物权法的基本原理有着密切的联系,而不动产物权变动登记的效力问题也使得这种登记制度必须与债法理论相协调。它的实践意义,除了表现在其操作性和程序性上之外,还突出地体现于审判实践中因物权登记而引起的民事纠纷之中。 世界各国关于不动产物权登记的立法例,大致可分成四种类型:即以法国法为代表的登记对抗主义、以德国法为代表的登记合意要件主义、以瑞士法为代表的登记形式要件主义以及适用于英美法系国家的契据交付主义。这四种立法例既包含着物权登<WP=3>记制度的不同理论背景,也反映出各登记制度在实践上的差异;其中不乏可借鉴之处。值得注意的是:不动产物权登记制度并非孤立存在,它与民法中的法律行为、善意取得、请求权等理论互有牵连,甚至还受着社会观念和人们法律意识的影响,因此,在借鉴他国物权登记制度的同时,必须立足于本国实际。 新中国成立之初,我们曾在部分地区实行过土地、房屋的登记发证制度,其后近三十年间,由于法制松弛、政策失误,不仅未加完善,而且原登记资料也因保管利用不善而逐渐散失。登记制度的废驰使得产权不清、产籍不明的现象普遍存在,产权纠纷日益增多,给法院审理和调查取证工作带来了巨大困难。从八十年代后期至九十年代初,各地相继恢复了土地房屋的所有权登记工作。随着我国商品经济和市场经济的建立,不动产进入市场交易现象日趋增多,物权理论渐由重归属向重利用转变,物权登记的重点也转向他物权的登记,登记范围从不动产扩大至动产。但是,长期以来形成的人们物权登记观念的淡薄,物权法、《登记法》空缺造成的不动产物权登记制度无所依托,物权登记机关行政管理色彩过浓,登记效力的不确定等现象,不仅助长了双重买卖等违反诚实信用原则的行为发生,而且给国家对不动产的管理和审判工作带来了困难,不适应市场经济发展的需要。为此,我国应尽快加强体现公示和公信原则的不动产物权登记立法,以适应经济迅速发展所提出的全面保护物权变动过程的要求。 本文共分为六章。第一章论述不动产物权登记制度存在的基础,分别从社会、理论、法律三方面阐释不动产物权登记制度在现代社会中占据一席之地的依据和必要性;第二章论述不动产物权登记制度在物权法中的地位,通过分析物权登记与物权法定主义、一物一权主义以及物权公示原则之间的关系,明确不动产物权登记是物权法中的一项基本制度,它与物权理论的其他部分相辅相成,构成完整的物权法体系;第三章介绍各国关于不动产物权登记的立法例,包括法国登记对抗主义、德国登记合意要件主义、瑞士登记形式要件主义以及英美的契据交付主义,通过对它们各自的社会背景和立法基础的分析,说明作为实践性制度,不动产物权登记不仅要有完善的理论作指导,同时还要符合本国国情,切合本国实际;第四章是对我国不动产物权登记制度的历史考察和现状分析;第五章是对建立和完善我国不动产物权登记制度的思考,认为<WP=4>应当采用登记要件主义原则作为我国不动产物权登记的基本原则,并应区分物权取得之不同原因赋予登记以不同的效力,同时还应强化登记的公信力,以充分发挥登记公示在保障社会交易安全方面的作用,文章还对我国不动产物权登记机关的性质和组织构成提出一些建议,并从民法角度分析了物权登记请求权、物权预登记问题;第六章通过分析与不动产物权登记有关的几个问题,包括“一物二卖”问题、动产物权登记问题和债权登记问题,澄清了认识上的几点误区。