历史住宅是上海城市风貌的重要组成部分，除了自身极具意义的建筑价值以外，在一百多年时间中所积累的历史、文化等价值更是一笔宝贵的财富。随着社会和经济的不断发展，也越来越受到人们的重视。本文首先对上海历史住宅小区的现状和存在的问题进行了全面梳理：过于密集的人口和混乱的产权情况导致了历史建筑的超负荷运转，使其破损和缺修情况严重；同时落后的建筑、社区条件及基础设施也使得居民的居住和生活质量极低；而目前的低租金情况也使得历史住宅所在的地理位置优越的土地处于低效利用的状态，区位价值损失严重。然后本文针对三方面的问题对改造模式进行了探讨。先以外部性理论为基础研究了造成上海历史住宅破坏和缺修的主要原因，并通过建立居民行为选择模型找出内部化这种负外部性破坏的方法，为选择改造模式提供基本依据。再根据土地资源优化配置和历史建筑原真性保护原则并通过新天地、衡山路和多伦路三个改造案例的比较分析对改造中使用功能的选择问题进行了研究。随后再分析了社区原居民的居住需求，从保障居民利益的角度对历史建筑进行改造模式的选择和补充。最后综合考虑三方面因素，在保护优先、分而处之和区域整体协调的原则指导下提出针对上海历史住宅小区改造模式的政策建议。