佛山市禅城区作为“三旧”改造的发源地,参与“三旧”改造的各方,对“三旧”改造工作的理解都已经进入了成熟阶段,形成了一套比较完善的政策体系,并通过政策引导,摸索出多种各有优势的“三旧”改造操作模式,打造了一批堪称范例的“三旧”改造项目。但是,随着“三旧”改造逐步推进,原有政策指导下暴露出来的问题也日渐突出。以经济发展为导向的政策定位导致“三旧”改造项目对社会效益重视不足,公共空间资源配置失衡;“三旧”改造与产业调整未能有效结合,导致商业地产过剩明显、产业空心化严重;忽视了“三旧”改造在城市空间布局上的调整功能,导致城市布局优化机会流失。以上都预示着传统模式难以为继,必须对原有的“三旧”改造政策进一步完善,在激发市场活力的基础上,进一步发挥出“三旧”改造在城市配套完善、城市空间优化、城市产业调整、促进城市可持续发展上的积极作用,通过政策引导,实现“三旧”改造经济效益和社会效益的总体最优。本文在对城市更新理论及相关研究成果归纳总结基础上,结合禅城区的“三旧”改造政策及相关项目进行分析,归纳其中的共性,找出了禅城区“三旧”改造当前存在对社会效益重视不足,在城市空间布局、项目产业结构、利益分配机制等方面不合理等问题,并探寻出问题的症结在于“三旧”改造政策目标设置有欠缺、政策执行有偏差、政策调整不及时,提出禅城区“三旧”改造应该优化政策目标、加强超前引领、定期评估政策、加强分类指引,从而发挥“三旧”改造在城市空间布局调整、城市产业转型、城市公共配套提升上的作用,充分调动各方积极性,进一步提升土地集约利用水平,加速城乡一体化发展,走出一条“生产、生活、生态”和谐发展的城市更新之路,为先发地区的转型再发展提供可行策略。