随着城市化进程的不断加快，城市人口老龄化问题日益凸显，老年人的养老需求问题逐渐引起了人们的重视。上海作为我国户籍人口老龄化最严重的城市之一，其老龄人口比重已接近全国的两倍。空巢化、家庭小型化的不断突出，使得社会养老将成为必然趋势。但我国的传统养老院、养老机构大多是针对高龄、独居、失能、低收入、生活有困难的老人，床位数量有限，基础设施比较简陋，起到的是基础性、保障性的作用，根本无法满足庞大的老龄人口需求。随着居民生活水平的提高，人们对养老居住的要求也在不断提高，商业养老地产既能满足老人们对“家”的需求，又能改善他们的养老环境和养老生活。　　目前上海市商业养老地产发展缓慢，因此本文从需求的角度出发，以上海市老年人作为调查对象，通过对入住老人的需求分析和未入住老人购买意愿的分析，全面了解上海老人对商业养老地产的真实需求。主要通过定性分析与定量分析相结合的方法，首先从人口、经济、社会、政策四个方面定性分析了各因素对上海市商业养老地产需求的影响，然后使用调查问卷得来的数据定量分析了不同角度下老人对商业养老地产的需求，利用二项Logistic模型筛选出了“收入”、“年龄”、“学历”、“是否为独居老人”“对现有居住情况满意度”这五个因素对商业养老地产的需求存在显著的相关性。并针对这五个因素，结合上海市目前人口数量等情况对上海市商业养老地产的需求进行了预测。文章的最后笔者提出了一些政策建议，以期可以增加居民对商业养老地产的需求，促进商业养老地产的健康发展。