因受到住房体制改革和金融体制改革的双重约束。我国住房金融体系的发展仍然缓慢，住房金融还没有形成较完整的理论体系。一定程度上，正因为理论研究的缺乏，我国住房领域才出现了许多混乱状况，住房金融业的发展受到制约。换言之，我国住房金融的发展，已经提出了发展住房金融理论的强烈要求。而美、英、德三个发达国家在住房金融方面的成功经验都经过了几十年甚至几百年的积累和沉淀，住房金融的理论及内容十分丰富。于是我选择研究美英德三国的住房金融市场、体制及运行机制，通过对这三国的住房金融的分析，结合我国实际进行制度创新，逐步构建起符合我国国情的住房金融体制。本文共分三个部分。第一部分论述了住房金融的内涵及基本特征，并对住房金融形成机理进行了经济分析。住房金融是以住房信贷为主的各种住房信用资金的交易活动，是以筹措、融通住房资金为核心的住房金融市场、住房金融体系以及住房金融运行机制的总称。其本质是一种借贷资金运动。住房资金融通具有长期稳定性和政策性。住房的商品属性和市场化运行也并不排除国家对住房金融的宏观干预和政策指导。在任何体制下，住房和住房金融都有会带有浓厚的社会性和政策性。目前，对于住房金融两者内在结合问题的探讨还限于房地产投资大、周期长，因而需要金融支持；金融也看好房地产的保值、增值功能这一层面上。本文则以货币经济理论为出发点，通过分析西方货币政策中的选择性控制手段，探讨了货币在住房经济活动中的传导机制或两者的内在统一问题。第二部分论述了美、英、德三国金融市场类型及其政策分析。住房金融市场是住房资本与金融资本相结合，金融资本向住房产业渗透的结果。它为住房产业发展提供了良好的筹资、融资市场。美国和英国是经济发达、<WP=55>市场体制较完善的资本主义国家，住房金融市场完备，以住房抵押市场为主。美国住房金融机构在二级抵押市场的活动超过了商业银行和节俭机构发放抵押贷款的总和，二级抵押市场的作用超过了一级抵押市场。而英国、德国的住房抵押贷款证券化起步较晚，一直以一级抵押市场为主。德国是以储蓄为来源型的住房金融市场，这有利于存款的吸收，从而为发展住房业提供资金保证。政府在各国住房金融制度的形成和发展中担负着管理和推动的职能：或在税收上给予优惠，或颁布鼓励住房金融的法规；或直接参与住房金融业务等。各国因经济体制的差异和经济发展水平的不同，住房金融政策呈现出政策性和经营性的二重特点，由于政策性与经营性住房金融是在同一住房金融体系中运行，所以二者又相互兼容、并行不悖。美国一直由私人企业以商品形式向社会提供住房，对中等收入以下的居民购买住房由政府给以贴息贷款支持；对中等收入以上的居民的住房实行市场调节，价格商品化，政府只负责依法收税，一般不干预。英国政府干预体现在为居民购房制定了多种优惠政策，对低收入家庭购房实施半租半买政策方面。德国政府的干预程度要比美国深得多，德国政府直接组建金融机构参与住房融资，构建完备的住房互助储蓄体系并为中低收入者提供购房的政策支持。第三部分从一国的住房金融机构、融资机制和住房金融工具入手，来分析美、英、德住房金融的发展，分析参与住房金融的不同机构在金融体系中的内在联系，更全面地观察住房金融的总体运行。从一国金融制度中演化的专业住房机构的组织结构、经营活动、监管方式都与该国商业银行密切相关。首先描述分析英国分业型、分行制、集中经营的商业银行和住房协会；对比美国双轨注册单一制、分业型的商业银行和节俭机构以及德国的全能化银行体系，揭示出住房金融机构与金融制度的内在联系。其次对美、英住房融资机制作了简要介绍与分析，总结了美国住房融资的基本特征，对住房抵押信贷的一级市场和二级市场及其具体运作方式<WP=56>进行分析，美、英等国家的住房抵押市场比较完备，已经形成了完整、高效的运行机制。首先以住房抵押为基础，建立了银行与购房者之间的信贷关系，其融资方法更灵活方便。其次，银行为借款者提供购房贷款，因此而获得了长期的、稳定的收益，与德国住房储蓄制度的根本不同之处在于它将住房融资作为一项投资活动，住房抵押贷款的规模和利率取决于市场上住房资金的供给与需求。从而将住房市场与资本市场有机结合，充分调动了社会的闲散资金，形成住房资金的良性循环。德国采用互利互助的住房储蓄体系，其封闭式的住房融资体制有四大特点：法律规定住房储蓄资金专用；先存后贷的基本原则；封闭运行的融资体系；奖励、免税的鼓励政策。最后，比较分析活跃在美、英、德等国住房金融市场的主要金融工具，如抵押贷款、抵押贷款证券化、项目融资证券化、抵押贷款保险等。第四部分从我住房金融的现状出发，得出美、英、德等国家的经验对我国的启示如下：一是要坚持完善以市场机制为主的住房金融运行机制，二是明确政府在市场宏观调控作用中的职能定位，保证住房金融内在的运行机制，并为住房金融发展创造良好的运行环境。