2012年5月，《中小企业私募债业务试点办法》出台，上交所和深交所推出中小企业私募债业务，中国版“垃圾债”正式产生，传统上依靠股权融资、银行贷款得融资模式，开始往债券市场发展。对于信息不够透明、民间借贷成本高及融资渠道难的中小企业来说，私募债业务无疑具有发行条件宽松、审核方式简便、融资规模无限制、融资期限较银行贷款长、募集资金使用灵活、融资成本低等优点。2013年12月，上海股交中心出台《上海股权托管交易中心私募债业务暂行管理办法》，推出的私募债业务，在中小企业私募债业务的基础上，更是放开了房地产企业和金融企业这两个所处行业限制、发行期限3年以下的时间约束、一般需要2A或2A+担保公司担保的信用要求，上海股交中心私募债市场的发行门槛更低。然而，私募债在具有这些优点的同时，对于投资者来说，却缺乏流动性且风险较高，不敢贸然参与，要打开私募债市场，防范信用风险所需要的信用增级方法不可或缺。　　本文首先归纳总结私募债券和信用增级的理论研究；接着，分析了产权式物业这类特殊商业地产模式的运作特点、发展问题和融资模式；再接着，案例分析，介绍SH公司私募债融资过程，具体包含公司基本情况和所处行业情况，详细分析公司的财务现状，如资本结构、偿债能力、盈利能力等；然后，结合实际案例SH公司，进行私募债融资模式的设计分析，通过总结分析SH公司尝试过的融资模式，结合私募债融资的现状和未来发展，确定了SH公司采用私募债的融资模式，结合案例实际设计具体的私募债融资过程，并进行风险分析；基于案例，分析研究了SH公司选择私募债融资模式的原因、存在的风险因素以及发债后对公司经营的影响，提出可选择的信用增级方法及原因，主要有固定资产抵押担保、应收账款质押担保和设置应收账款归集账户这三种方法，并针对整个私募债市场提出信用增级建议，即构建信用评级体系、发展信用风险转移和对冲产品、建立信用违约度量方法。　　私募债业务在上海和深圳证券交易所、上海股交中心等区域性OTC市场推出的时间都非常短，相关理论研究匮乏，也难以获得非上市企业数据资料，导致本文对私募债业务的实证案例分析有一定局限性和片面性，研究不够深入。因此本文最后设想展望了未来研究方向，希望对我国类似的产权式物业所有权人融资提供思路和借鉴。