本文梳理了长租公寓的发展历程及现状,并且从资产证券化角度详细分析了国内目前公寓租赁市场发行情况,产品交易结构设计,增信措施以及国内相关政策等。随着十九大“房子是用来住的,不是用来炒的”的政策导向,同时伴随着90后消费理念和消费需求的变化,国内房屋租赁市场取得了高速、创新式的发展,涌现了如自如、青客、魔方、万科、招商、碧桂园等优秀的公寓品牌运营商。长租公寓从拿房、装修、出租、到租后生活,经历的产业链较长,长产业链带来了初期投入及后期管理的问题;同时由于大部分公寓目前是轻资产运营模式,缺少资产抵押,难以从银行贷款,因此资产证券化成了长租公寓较为合适的融资渠道。稳定且可预测的现金流是资产证券化的底层资产,这也正是长租公寓的特征之一。最常见的做法是通过使用信托计划或者私募基金计划作为第一层SPV受让未来应收租金或项目公司股权,以该信托计划或者私募基金计划形成的债权作为底层资产,转让给券商的资管计划,通过将该资管计划在交易所挂牌后出售的方式来完成资产的证券化过程。本文通过长租公寓市场已经发行的4个经典案例来梳理国内ABS业务的相同性,从产品设计角度来研究公寓市场融资的特点,为行业提供重要参考。长租公寓资产证券化虽然融资成本相对较低,但其参与方较多,尽职调查等时间较长,轻资产模式或者主体资质较弱的开发商依旧面临需要外部强担保的增信措施,长周期CMBS或者REITS再销售问题以及法律体制下无法避免使用双SPV结构,这些都增加了整体发行成本,而长租公寓行业的回收投资周期较长,利润率较薄,都产生了相互矛盾的地方。从本文的研究中不难发现,目前国内发行渠道相关政策不健全,如税收政策、法律政策、交易规则、SPV载体等都存在较大的缺陷,且国内的不论是公寓租赁ABS还是其他类型资产的ABS,均对主体有着较高的要求,并没有下沉到底层资产的强弱中来,因此发行方面也是有着较大的阻力,很多问题亟待解决。通过本论文对于长租公寓行业资产证券化现状的分析,我们得出结论:长租公寓有着光明的前途,但必须解决融资问题,才能取得长足发展,在融资过程中,注重与业主签订的租约的合法合规,注重政策变化以及消费者偏好变化等,方可获得稳定的现金流,这才是资产证券化的基石;同时国内相关配套政策,如土地变性,消防验收优化,存量物业供给端继续加大释放力度,交易所对于相关产品的绿色通道审批制度,运营商的持续运力提升都有着较大的提升空间。