房地产行业关系着我国的民生问题,但随着2016年以来房价的持续上涨,对民众而言,房贷压力加大、购房困难加剧,国家随后推出“限购限贷”、“租售并举”等政策,而目前我国每年流动人口在2亿人以上,住房租赁需求巨大,加之住房租赁市场每年租金不下于万亿元,市场规模巨大。在这样的背景下,住房租赁作为一个新兴行业得到迅速发展。因为以往的散租模式有着租期变化大、信息不流通等弊端,再加上人口结构的调整,以及相关政策的推动等原因,使得长租公寓模式有了长足发展,特别是机构整体运营模式,其发展势头更为猛烈。按照长租公寓运营商的资产结构可分成:轻、重资产运营两种。其中重资产运营方式,成本资金需求大,同时还要在物业管理上进行一定投入,所以在一段时期内,市场以轻资产运营为主。然而从2018年至今,长租公寓市场出现了各种困难,到现在为止,由于资金运转及运营方面的原因,已经破产了二十五家,而到了2019年形势更为严峻,以往的资本热潮不断下降,可以说已经到了“洗牌期”,这些现象的发生,使得轻资产运营的模式,不得不被质疑其在中国的发展前景,而REITs模式在长租公寓行业得到迅速发展。基于上述背景,提出以下问题:轻资产运营在我国目前长租公寓市场下实施是否可行?我国长租公寓REITs发展又有哪些重难点问题?长租公寓运营应具备哪些关键条件?在现有长租公寓运营模式下企业又存在哪些内外部风险、又该如何防范风险?目前关于长租公寓的理论研究大多聚焦在对长租公寓运营模式的类别、特点等方面,并未就某一具体运营模式进行案例分析,而关于REITs模式在长租公寓领域的应用,研究大都聚焦在REITs作为一种融资模式,其特点和不足上,鲜有将REITs模式与长租公寓运营进行联系,更未能深刻剖析REITs模式在长租公寓运营中的具体操作步骤、实施效果、相关风险等问题。本文主要采用文献综述法、对比分析法、案例分析法,立足我国的长租公寓市场,以新派公寓的案例对我国房地产信托投资基金在长租公寓企业运营中的应用进行研究,并从新派公寓运营方的角度对实施后效果进行财务分析,总结长租公寓成功运营的必备条件及长租公寓发展的风险问题,提出对长租公寓资产运营的展望,为后续长租公寓资产运营模式的研究提供借鉴,为实务中长租公寓资产运营模式的应用提供警示。案例研究发现:我国正大力推进长租公寓REITs发展,逐步规范长租公寓市场运营发展,新派公寓运营成功的关键条件主要有(1)完善的运营管理体系;(2)稳步提升的出租率。我国长租公寓REITs目前发展遇到的重难点问题主要有(1)底层资产质量存在问题;(2)税收负担压力大,政策不完善;(3)我国长租公寓租金回报率低。针对长租公寓的未来发展,应该(1)创新盈利模式;(2)借助“互联网+”影响;(3)加强品牌建设;(4)培养公寓行业人才;(5)注重风险防范。本文通过对新派公寓资产运营模式深入剖析与解读,激发我国长租公寓的发展活力,不仅为行业提供参照样板,提升我国长租公寓的品牌运营、资金回转、规模化发展,而且为我国长租公寓企业的资产运营模式提供新的突破点,有利于长租公寓可持续发展。