自2007年次贷危机以来,全球经济持续下滑,不良资产大幅攀升。我国政府先后出台了系列政策化解不良资产危机。由于不良资产信息缺失、可供借鉴的参考案例较少、信息高度垄断使得不良资产估价成为一个世界性的难题。本论文系统梳理了不良资产评估的相关理论及房地产价格预测相关研究,从不良资产估价的实务操作出发对不良资产涉及的抵押物价值评估进行了系统研究。本论文首先梳理了不良资产定价、经济周期、房地产周期的相关文献,总结归纳相关研究理论,结合目前资产管理公司不良资产处置实践,对目前不良资产定价存在的问题进行总结。其次,基于收益法模型构建了不同处置方式下的不良资产收购估值模型,并对估值的核心参数:变现折扣率及折现率进行深入研究。本论文建立了完整的不良资产房地产抵押物的变现折扣框架体系,利用综合评价法和AHP模型构建了变现折扣率的估算模型。同时考虑到不良资产与经济周期、金融周期、房地产周期有着密切的关系,论文从理论上分析了周期因素对不良资产的影响,得出金融周期是不良资产周期的先行指标,并基于不良资产行业的顺逆周期性推导了不良资产收购的最佳时间点。基于上述理论研究,论文采用ARIMA和SVM组合预测模型来预测房地产价格指数,修正传统的不良资产估值模型。最后,论文将上述研究通过一个真实的案例应用于不良资产收购估值。