维修义务,乃是在租赁中出租人对承租人承担的恢复瑕疵租赁物效用的义务,为租赁合同的重要内容。一直以来,房屋租赁合同作为一种重要的租赁合同类型受到立法与学界的广泛关注,但相对而言,对维修义务的研究却并不充分。以致实践中出现的很多问题难以得到有效的解决。近年来与维修义务相关的司法案例便直接反映了这些问题。在对维修义务进行剖析的过程中,我们可以从四个问题出发。为究竟何为维修义务。维修义务应当为当租赁物的效用降低时,主体所应承担的维护、修理以使其效用回复的义务,是一种从给付义务。同时维修义务作为法律体系中的一部分,在实践过程中应当注意与修理、租赁物瑕疵责任及可居性默示担保义务等其他相关义务责任相区分。此外,通过对中外的立法例进行梳理比较,亦可进一步促进对维修义务的理解。二为维修义务适用的条件是什么,即谁在什么条件下得以向谁主张维修义务。出租人作为维修义务的承担主体历史悠久,并具有很大的现实意义。承租人为维修义务的请求主体,对此并无异议,但亦应考虑到转租、共同居住人等特殊情形。同时,只有在房屋本身存在瑕疵,且该瑕疵还需具有维修的必要性、可能性的条件下,承租人通知了出租人后,承租人才可以向出租人主张维修义务。三为维修义务是否存在排除事由。承租人原因造成租赁房屋瑕疵,承租人明知房屋存在瑕疵而承租及房屋的类型等因素皆会对出租人承担维修义务产生一定的影响,甚至完全排除其维修义务。四为出租人违反维修义务会造成怎样的法律后果。违反维修义务不仅会产生合同法上的后果,亦有可能产生侵权法上的后果。而在合同法后果中,不仅包含了自行维修、减少租金等特有的后果,亦包含了解除合同等一般性法律后果。