2005年底，国家税务总局局长谢旭人在“中国财税论坛2005”表示“十一五”期间，我国将积极稳妥地深化税制改革，其中包括实施城镇建设税费改革，稳步推行物业税，并相应取消相关收费，物业税的开征由此进入税制改革轨道。物业税的开征已经不可避免，我国已有十个城市在进行物业税的空转，然而这些空转城市的物业税制要素设计并未明确，国家迟迟没有出台相关的物业税具体政策，关于物业税的基本模式的争论一直没有定论。并且随着房地产市场动荡和土地资源破坏问题的升级，从2006年开始，我国房地产市场从供不应求到2008年供过于求，充分验证了我国房地产存在着很大问题。税收政策作为国家宏观调控市场的重要力量，物业税制能否使我国的房地产市场得以有效规范，物业税制能否成为弥补我国房地产市场失灵的重要工具?面对美国由房地产次贷危机所引发的经济危机，我们能否从中吸取教训，通过物业税制的优化设计来抑制房地产市场动荡?基于以上的问题，如何设计我国的物业税制，使其成为一种优化税制，从而成为有力的宏观调控工具，实现房地产市场的均衡，实现房地产各方博弈者的博弈行为优化，达到优化的博弈均衡，这成为本文的主要研究目的和意义。 从物业税制研究现状来看，国内外许多专家、学者都对物业税制进行了研究和探讨。从国外研究现状看，对于物业税开征的理论依据主要有公共经济学和房地产经济学。公共经济学者主要关注房地产税的财政收入功能和社会财富的公平分配功能。房地产经济学者更多地关注了房地产税收的资源配置功能。在实践方面，许多国家都已经把物业税作为地方政府财政收入的主要来源，同为亚洲国家的日本和韩国亦是如此。当国家房地产市场出现较大波动时，它们通常利用物业税这一政策工具来抑制房地产市场波动，以实现房地产市场稳定健康发展。 从国内研究现状来看，对于物业税开征的可行依据研究，国内学者主要从现行租税费制度的复杂性，地方政府追求短期财政收入，房地产市场投机行为严重，贫富差距加大等方面进行分析阐述。对于物业税制的设计，国内学者对国外物业税制进行研究，提炼出借鉴经验，进而对物业税制进行设计，并针对一些要素设计提出了自己的观点，并且大多数是站在我国的政策要求，以及国外的经验借鉴的角度来提出自己观点的。在我国关于物业税的研究虽然不少，但仍存在很多的不足，如物业税概念未被科学界定，对税制要素的研究停留在理论的层面上或仅有指导意见等，因此我国物业税的研究仍然任重道远。 本文通过学习和吸收借鉴的基础上，提出了物业税的内涵，并从税制优化理论中分析总结出对于物业税制优化设计的启示。然后对大陆与其他国家地区的物业税制模式进行对比，得出我国改革现行税制实行新的物业税制的结论。再进一步通过物业税制优化的理论与标准分析，结合我国的现实国情，设计出我国的物业税制。最后对新方案进行局部均衡和博弈均衡检验，看其是否是优化的税制。笔者希望本文提出的一些理念和方法，能够对我国物业税设立和开征起到一定的借鉴作用，为学界和业界提供一条探讨物业税的路径。 首先从税制优化理论进行分析研究。通过对税制优化理论的分析，得出对物业税制优化设计方案的启示。一个优化的物业税制，需要满足哪些基本条件，通过对税制优化理论各个学派的分析总结，得出了此答案。 然后对物业税制模式进行对比分析。比较我国现行房地产租税费制与国外及地区的物业税制的不同，分析我国租税费制的不合理性，从实践上得出应对我国现行租税费制进行改革，实行新的物业税制结论。 接着对物业税制优化的依据和标准进行阐释分析。我国实行物业税制，从理论上是否可行。就目前而言，物业税收理论依据总体上分作公共经济学观点和房地产经济学观点，这从理论上论证了物业税的可行性。另外，就是从物业税改革成功的日本和韩国来看，物业税制改革也是具有可行性的。然后，根据税制优化理论和各国物业税制的实践经验借鉴，总结出我国物业税制优化设计的标准。 重点是物业税制的优化设计方案。从物业税制对现行税制的整合，以及物业税制的各个要素的设计，包括纳税人、征税对象、计税依据、税率、税收优惠、税收收入归属等，本文均提出自己的方案以及执行原因，并对税率等需量化的要素进行实证研究，从纳税人角度进行实证测算，得出物业税税率水平。 最后，对新方案进行均衡检验。一方面通过局部均衡检验方法，对新方案下的物业税制供求均衡影响进行分析，看是否提高了房地产市场的有效需求，减少了无效供给，稳定了房地产价格。另一方面通过博弈均衡检验方法，对新旧方案下的博弈均衡进行对比分析，看是否新方案实现的博弈均衡优于现行税制下的博弈均衡。 本文的研究方法主要是规范分析与实证分析的结合方法。首先，主要通过税制优化理论进行分析，得出物业税制优化方案的基本要素特征。然后，运用实证分析方法，对我国以及其他国家地区的现行物业税制进行对比分析，得出我国现行物业税制及相关房地产税制与其他国家地区的差异，并且通过我国现行房地产税制的不合理性，提出物业税制方案改革的观点。接着通过规范分析与实证分析相结合的方法，分析出物业税制优化的依据和标准。然后，运用规范和实证相结合的方法，对我国物业税制进行优化设计。对于规范性要素设计，主要运用规范分析方法，结合我国的具体国情得出要素设计方案。对于可量化性指标，例如物业税税率的设计，进行实证统计测算，得出税率水平。最后，运用局部均衡与博弈均衡以及对比分析相结合的方法，对新方案前后的各方博弈策略行为进行分析检验，得出现行租税费制下博弈均衡的非优化，新方案下博弈均衡将实现优化的结论。 本文的创新探索主要在于：首先，从税制优化理论角度，总结归纳出物业税制优化设计的遵循准则；其次，从博弈均衡角度，对新方案的优化性进行检验，从而论证了房地产租税费制下博弈均衡的非优性和新物业税制下博弈均衡的优化；再次，从局部均衡角度分析物业税制实行对房地产市场的市场失灵弥补作用；并且从实证分析角度，确定了在公众可支配收入的承受力下，物业税平均税率的确定。