最近几年,由于存量的不断增加,房地产市场已由卖方市场发展成了买方市场。大多数购房者在购房过程中都会采取以下步骤:获得楼盘信息、通过各种渠道咨询楼盘详情、现场看房、再搜索相关信息、比较同区位产品、购买。特别是中高端项目,置业者在面对动辄上百万甚至上千万的总房款时,考虑因素越来越多,决策周期也随之越来越长。在这种严峻的形势下,开发商都在尝试用尽一切可能实现的方法来争取项目推广的成功,而能否取得成功的关键,则取决于是否能够进行清晰明确的定位以及能否执行行之有效的营销策略。本文运用理论分析法、案例分析法、归纳演绎法及其SWOT分析法,结合长沙市房地产市场发展现状,以电建地产星湖湾项目为典型案例,对房地产高端项目的营销策略进行探讨。首先,对星湖湾项目所处的内外部环境、区域环境进行分析,并结合项目自身及竞品项目的SWOT分析,确定星湖湾项目的市场定位方向:主要购买人群有:公务员、事业单位人员;私营企业主、个体工商业主、中高层管理人员。其次,对星湖湾项目的营销策略方案进行设计,把4P市场营销理论和项目应用结合起来,贯穿于项目营销全过程。最后从人力资源保障、制度保障、项目财务保障、品牌建设保障四个方面制定了相应的实施营销策略保障措施。确保星湖湾项目营销工作顺利开展,取得理想的销售业绩。本文旨在通过研究星湖湾项目的营销策略,提出房地产综合项目的营销策划框架,为房地产综合项目的销售提供一些帮助,提高营销策略的效果。本研究对于房地产综合项目的营销策划提供了较为详细的决策依据和参考方案,具有一定的理论价值和应用价值。