房地产作为国民经济的支柱产业,需要大量的资金投入,因此,融资在房地产开发中起着举足轻重的作用。目前,我国大多数开发商资金来源以银行贷款为主,其它融资方式所占比例较小,融资结构比较单一,很容易受到宏观政策和经济环境的影响。2003年央行121号文件下发后,又几次调高存款准备金率,调高存贷款基准利率,银监会也于2005年9月发布212号文规范房地产信托。央行的银根紧缩政策使得一半以上的房地产企业面临资金链断裂的危险,传统的融资方式已经不能满足房地产开发所需要的资金。近年来,房地产企业在实际运作中已经开始从过去的主要依靠银行贷款转向上市、海外融资、企业债券、股权融资、房地产信托等多种途径上。 本文从房地产开发企业的角度出发,研究和探讨房地产融资问题。首先,文章分析了我国房地产企业资金运作的特点和房地产企业融资的现状,对各种融资方式的优点、缺点、成本和风险进行了探讨,指出我国房地产企业发展直接融资,拓宽融资渠道需要政府、金融机构、房地产企业、中介机构的共同努力才能得以实现。 由于我国资本市场尚不完善,不同规模的房地产企业在融资方式的选择上具有很大的差异。本文在深入探讨各种融资方式特点的基础上,以现代企业的资本结构理论——MM理论为基础,采用定量和定性相结合的方法,分析了房地产业上市公司融资结构的优化策略,给出了一个实现企业市场价值最大并且综合资本成本最低的资本结构优化的实证方法。本文还结合具体案例,采用层次分析法(AHP)研究了中小型房地产企业融资决策的优化。给我国房地产企业进行融资决策,实现融资结构优化,提供了有效的分析角度、思路和方法。