房地产业在中国的发展历史虽然不长，但是房地产业已经成为国民经济的支柱产业之一，是我国宏观经济运行的重要组成部分，也是我国宏观调控的重点和难点。房地产业是一个周期性很强的产业，房地产业的发展与宏观经济运行息息相关，制度和政策是影响房地产业发展的根本因素。笔者认为我国城市房地产业具有两重属性，既是国民经济的支柱产业之一又是与社会利益密切相关的特殊保障品；房地产利益是我国社会诸多矛盾的聚焦点，既要对房地产市场引入市场机制，又必须最大限度地维护公共利益。因此，要从根本上解决我国房地产业的主要问题，只能根据我国房地产市场的基本现状和特殊性制定科学合理的政策体系。本文试图在深入探讨我国近几年房地产发展状况的基础上，从税收政策、房地产土地政策、金融政策和住房其它政策四个方面，对近几年的房地产调控政策进行系统的动态追踪。结合宏观背景，具体从房地产税收政策、土地政策、金融政策和住房其它政策四个方面，对近几年的房地产调控政策进行系统的动态追踪。从城市住房实际供应量、住房供地结构和土地成交价格三个方面分析土地政策对房地产的影响，得出土地价格上涨速度远远高于商品房均价的增长速度。从商品房销售价格分类指数出发，发现税收政策增加了房地产新开工成本，抑制了供给，同时也增加商品房交易成本，抑制了需求。在总体分析房地产开发企业资金来源受政策影响的变动情况，具体探讨开发企业资金构成比例变动情况的前提下，分析房地产信贷政策对房地产市场的明显作用，以及其抑制房地产刚性需求，加大中小企业融资困难的影响。而对住房其他政策对房地产的影响分析，主要分析近三年以来有关房地产的重大经济政策，特别是“限购令”政策。本文研究的主要思路在于综合运用政策科学以及改革管理学的理论方法，深入分析我国房地产政策对房地产市场健康发展的重要影响及其存在的问题，得出房地产住房制度不完善、调控政策执行力度不够、调控机制不完善和政策时效性不够是导致房地产政策影响失效的关键所在，在此基础上初步提出解决房地产政策失效的思路。