随着政府对住宅地产宏观调控政策的升级和我国经济的高速发展，我国商业地产呈现出迅猛发展的态势，在建设规模和速度上已经超越了许多发达国家。然而，商业地产在快速发展的同时，也逐渐暴露出许多问题。我国大多数商业地产开发商是由住宅地产转型而来，相关知识和经验不足。他们沿用住宅地产的短线操作模式，使我国商业地产陷入困境，严重制约了商业地产的可持续发展。　　 在传统商业地产开发模式中，开发商往往先规划建设后招商，使项目建设难以满足后期经营管理的需要，项目招商面临巨大困难。从运营管理模式来看，商业地产主要分为只售不租、只租不售和租售结合三种模式。目前，我国商业地产的运营管理模式以只售不租为主。这种模式虽然有利于开发商快速回笼资金，但是导致了产权分散，使后期运营管理困难重重。　　 本文针对传统模式中存在的种种问题，提出构建基于全寿命周期理论、价值链理论和逆向开发理论整合视角的商业地产开发运营模式。首先，商业地产，商业在先，地产在后。应该在前期系统市场调研和项目定位的基础上，先招商后规划设计，以保证项目建设符合经营者和运营者的需要。其次，根据国外的成功经验，本文指出我国商业地产运营管理模式的发展趋势必将是只租不售，只有这样，才能保证项目的完整性，有利于后期开展统一的经营管理。最后，论文通过具体案例对所建立的商业地产开发运营模式进行了说明与阐释。