随着城市的快速发展，交通拥挤、城市环境污染等问题已成为阻碍城市发展的重要因素，而地铁等城市轨道交通的出现有效地缓解了交通的拥堵，改善城市交通的便利性，许多发展较快大中型城市也已经加快城市轨道交通建设的步伐。城市轨道交通影响着城市形态和社会经济的变化，可以促使形成一定的空间效应和社会经济效应，因此城市轨道交通项目对周边房地产的影响已成为受专家学者关注的热门话题，也是房地产开发商、普通消费者和政府部门所关注的焦点。本文基于特征价格理论，尝试以在建的青岛市地铁项目M3线为研究对象，运用回归的分析方法，建立M3线与周边住宅项目的特征价格模型，分析地铁项目对周边住宅价格的影响。本文首先在对国内外关于城市轨道交通对周边房地产价格影响的研究成果的总结基础上，分析了传统的房地产估价方法和影响房地产价值的因素，同时梳理了特征价格理论的基本内容，重大项目的特性以及城市轨道交通对周边房地产的影响机理，为后文奠定了理论基础。其次，以青岛市地铁项目为背景，筛选出用于回归分析的特征变量，并采用不同的方法对各个特征变量进行赋值量化，为本文的主体计算做准备。作为本文的研究重点，最终选取青岛市地铁项目M3线周边29个住宅项目526个单元样本，根据以上所选取的特征变量进行具体赋值，以单价为被解释变量，选用线性和左边半对数两种函数形式，通过回归得出青岛市地铁项目沿线住宅项目的特征价格模型，并对模型进行了统计检验和经济检验。通过模型分析和资料的类比分析得出以下三个主要结论：（1）青岛市地铁项目M3线对周边住宅价格的影响的最大半径为2000m；（2）在影响半径范围内，地铁项目对周边住宅的价格产生正面影响即增值效应，平均增值为11.97%。（3）M3线处于正在施工的阶段，但从项目获批之日起，对周边住宅价格的影响已经产生。住宅的平均价格，比地铁项目未启动时高出587元/平方米。最后，总结本文结论，发现论文的不足并提出展望。同时，根据本次研究结果，提出三点政策性建议：建立城市轨道交通与房地产联合开发机制，完善地铁周边配套设施，同时加强对城市轨道交通的系统研究。