住宅的资产属性决定了房价等于住宅未来租金收益流的贴现值。即房价的波动来源于投资者租金预期的改变或者回报率预期的改变。那么,是什么预期的改变引起了国内房价的波动?　　 本文并不是直接研究一个或者几个因素对房价波动产生的影响,而是将任何因素影响房价的途径归纳为两条:租金预期修正(即租金消息)和贴现率预期修正(即贴现率消息),即本文使用北京1993年第二季度至2010年第一季度和上海、广州和深圳三大城市住宅市场1991年第一季度至2010年第一季度的季度数据,应用动态戈登增长模型,将未预期回报方差分解为租金预期修正和贴现率预期修正。然后使用VAR系统估计出这两部分,最后使用方差分解的方法研究它们在未预期回报方差中的比重,比较它们对房价波动的影响。　　 最后未预期回报方差分解结果表明:租金消息对未预期回报的单独影响超过了贴现率消息;租金消息和贴现率消息之间的协方差对未预期回报的影响较大,而且它们之间的存在正相关关系。