近几年,国内住房价格快速上涨,房地产泡沫论四起,房地产调控不断,加上国内外严峻的经济形势,令市场大幅频繁波动,增加了房地产企业的短期经营风险,使企业面临生死存亡的考验。房地产的黄金十年终告结束,卖方市场的营销思维将难以在买方市场下凑效。在目前严峻多变的买方市场环境下,该如何构建竞争优势,塑造品牌和实现可持续发展,拟定以市场营销战略为导向的营销组合策略将是企业的不二选择。现代营销理论给房地产营销研究提供了科学的分析方法和理论依据。本论文运用现代营销理论,通过全面分析世纪城项目内外部运行环境、SWOT矩阵分析和市场细分,对项目住宅的营销战略、市场定位、营销组合策略等进行了重新梳理和提升。提出以打造世纪城项目大一期品牌带动K集团品牌建立,再以K集团品牌反哺世纪城大二期品牌的营销战略；将目标市场锁定为教育型客户,通过走差异化竞争之路,打造以教育为核心竞争力的终级置业大盘,树立片区领导者地位；制定出世纪城项目一期“产品品质创品牌,以价换量保生存,名利双收促发展,专业代理稳销售”为核心的营销组合策略；最后提出策略成功实施的保障措施：调整营销组织体系、建立PDCA全面质量管理体制和建立BSC绩效管理。通过以上研究,本文的结论是在当前的复杂多变的市场竞争环境下,房地产营销需具备战略性思维,充分研究市场竞争环境,以市场为导向,提出具有前瞻性的市场定位和营销战略,制定切实可行且独具品牌个性的营销组合策略,进行精细化和品牌化营销,通过打造项目品牌来建立公司品牌。