物业管理作为一个新兴行业，伴随着改革开放进入国内。二十年前，深圳成立了全国首家物业管理企业。在上海，物业管理也走过了十年的历程。这些年来，中国物业管理从无到有，由小到大，从沿海经济较发达地区到中西部偏远地区，几乎覆盖了全国大中城市，在一些大城市已成为年产值几十亿的产业。物业管理作为房地产业的细分行业，其发展初期鼓励“谁开发，谁管理”的运作模式，在当时是有着一定意义的。随着物业管理行业的发展，物业管理企业的发展、壮大，原有运作模式的弊端逐渐暴露出来。 实施招标制度可以有效地改变这些情况。对交易双方来说，在一对一的谈判中，即使是处于买方市场环境中，它所感到的竞争压力也是有限的。凭借高超的谈判技巧，卖方依然可以提供各种虚假的信息，使用各种策略性的报价。双方讨价还价的过程实际上是一个不断沟通信息的过程，但是却需要付出巨大的人力、物力。招标投标机制可以促使交易双方有效缩短沟通的过程。招标投标过程，实际上是一个有效解决双方信息不对称矛盾的过程。在招标方式下，投标方直接处于众多对手(至少3个)的激烈竞争之下，它所承担的压力是一对一谈判所不可比拟的。由于实行一次性报价，投标方任何虚假的信息都有可能使其丧失交易机会。在巨大的竞争压力下，投标方有积极性主动提供关于自己生产、经营的真实信息。而且，投标方的报价本身就提供了有关其实力的各种信息。 招标方式可以在最大范围内促进潜在交易的实现。招标方式使得信息在更大的范围内传递，吸引更大范围内的潜在交易对手参与竞争，促进交易半径扩大。招标信息一般在公开的专业出版物上刊登，而有竞争力的潜在投标者，也会随时注意这些媒体刊登的信息，抓住每一次交易机会。随着现代信息技术的快速发展，信息传播的速度会更快，传播的途径会更多样化，传播范围会更广阔，招标方式公开性的优势也会得到更好的体现。 招标方式是一种有组织的交易方式，可以有效避免各种机会主义对投标方的侵害。招标方式使招标方掌握了充分的市场信息，大大降低了信息的不对称程度，可有效防止交易对手利用其信息优势来误导、欺诈。在公开招标的情况下，交易内容、交易规则和交易条件都信息是事先对投标方公开的，参与投标的供应商至少应该满足上述条件和要求。投标前期的资格预审，就首先将不合格的供应商排除在竞争之外，减少了事后违约的概率，从而提高了交易的成功率。另外，整个交易过程处于公开状况，受到公证机构的公证，交易结果真实有效，一般不会引起争议。 进入2000年，物业管理招投标活动不但在经济发达的沿海城市进行，许多内地城市如也进行了尝试，物业管理的招投标在全国各地得以发展。我们看到，招投标的推行打破了“谁开发，谁管理”垄断模式，为物业管理企业创造了公平竞争的机会，带动了行业整体的健康发展，改善了目前各地存在的物业管理企业众多但良莠不齐的局面。但是，应该看到物业管理行业本身在全国范围内来讲仍是一个新兴行业，物业管理招投标也属于新生事物，在初期难免会存在这样或那样的不完善之处。如何加以改进和提高自然引起行业内外各方的关注。各地行业主管单位为了将招投标工作进一步深入，先后出台了地方性的物业管理招投标办法，如杭州、上海浦东新区等，籍此来规范当地的招投标活动。当然，招投标活动的规范是需要参与各方一起努力的，因此，现在广泛开展关于物业管理招投标活动中所存在问题的研讨，并制定全国性的招投标办法是及时的、非常有必要的。 本文首先从物业管理招投标产生原因的经济学分析入手，阐明招投标交易方式的优点诸如有效减少交易费用、发现均衡价格、形成投标方之间的博弈、满足“激励相容”和“个人理性”前提导致了物业管理招投标这种方式的形成，也可以说其产生的根本动因在于社会经济、技术的进步所带来的集聚性与多元化、复杂化的产权在使用中不可分的矛盾。又从市场需求分析说明物业管理招投标已经被政府部门、发展商、小业主、物业管理企业和专业服务商等各利益相关方接受由于技术的原因和产权安排中向更高效率转化的原因，与现代物业管理相对立的独立的自给自足的自治式管理、服务的供给方式必然会为一种新的更公正、公开、公平的选聘管理企业的方式取代。接下来本文从物业管理招投标现状概况、存在的问题和解决对策方面全面阐述了物业管理招投标的现状及对策分析。 本文第一部分从招投标产生的背景、经济学意义分析、招投标特点和特性分析等几个方面说明了物业管理招投标的产生、特点及其意义。 第二部分提出了物业管理招投标发展的意义、市场存在的主要问题、招投标过程中的问题和及外部坏境对物业管理招投标的影响。 第三部分提出了对现有问题的解决方法、建议并对物业管理招投标过程中的关键部分进行了初步粗浅的设计尝试。 第一部分招标是应用技术经济的评价方法和市场经济的竞争机制，有组织地开展择优成交的一种高级的、规范化的交易方式。从法律上讲，招标投标作为平等的民事主体之间就某项权益进行协商以达到预期后果的一种法律行为，是当事人双方经过要约和承诺两阶段订立合同的一种竞争性程序。招标投标的一系列过程符合要约——承诺的合同签定过程。招标制度作为在长期的经济活动中形成的一种成熟的交易方式，有许多区别于其他交易方式的特点，主要有以下三点：招标的竞争过程具有公开、公平、公正的“三公”特点；招标交易过程有固定的程序，交易决策通常由集体作出，具有较强的有组织性；招标投标采取一次性报价方式，形成投标方之间的博弈。这是这些特点使得招标制度在经济学上具有特殊的意义。 第二部分提出了物业管理招投标中存在的问题诸如物业管理招投标过程中各方主体的角色定位与职责分工问题、如何确定物业管理费定价标准的问题、物业管理招标方法、评标过程以及分值计算设计问题、物业管理招投标过程中寻租行为的防范问题等等。 本文的重点在于第三部分。在招标方法中方法分析中介绍了当前流行的三种招投标的评标法，其中对无标底二步招标方法的特点和优势进行了详细分析阐述。投标价格永远是双方关注的焦点，然而价格确定是一个关键，科学专业的定价对招标人来说尤为重要，本文也在价格的确定上进行了专门的分析论证。既然价格对招标人是重要的，那么投标书对招标人就是关键了，因为已有的优势和实力也要有优秀的投标书表现出来，在关于投标书的研究方面本文也做了专门论述。寻租行为在招投标过程中屡见不鲜，成为影响行业发展的顽疾，文中对寻租行为的制度防范进行了专门阐述，从市场方面指出物业管理招投标存在的主要问题是地方保护主义、开发商利益驱动、法规不完善及社会监督机制的不健全。解决途径在于招投标双方行为的规范、政府部门的适当指导、市场环境的培育及法律法舰的完善健全和中介机构的配套，只有相关措施的配套、招标制度的不断改进以及社会各方的努力和法律的健全才能从根本上使问题得到解决。最后也是最关键的是评分制度的完善，它直接影响了招标人是否能选出最符合利益的投标人，本文从量化的数理统计计算上提供了一种较为科学客观，较低层面上受人为主观影响的评分方法，作为一种探索的尝试。 外部环境对物业管理招投标的影响也是至关重要的。它主要包括政府行为，法律法规配套、各相关方职责划分三方面。在职责划分上分别阐述了政府、物管协会、开发企业、业主委员会、物管企业和中介代理机构的职责，只有职责得到确定，招投标才能步入正常开展的轨道。