商业地产大体量的开发建设需要持续强大的资金链作保证，现行的融资渠道和管理机制对比快速的城市发展略显滞后，借鉴美国商业地产发展成功的“商业模式+金融模式”的REITs运作方式，创造溢价，营造可持续扩张的增长路径，放大商业优势。然而我国要引入商业地产REITs模式还需要解决择优商业地产资产组合的问题，以实现REITs投资商业物业绩效的提升，即资产投资收益率的增加及风险的分散。借鉴美国商业地产REITs成功运作经验，结合国内商业地产市场环境及REITs特性，探索中国商业地产REITs的运营模式，并就商业地产REITs的投资绩效做细化研究，通过优化商业地产REITs资产组合以提高投资绩效。本文在综合考量现代投资组合理论、资产定价模型等管理方法的基础上，构建商业地产REITs投资组合绩效评估模型及投资绩效的量化分析指标，提出区域组合、业态组合及区域、业态双重维度组合这三类投资组合策略，以中国四大城市北京、上海、深圳及重庆的房地产各类型物业中房指数（CREIS）为样本数据作实证研究，深入探讨投资组合变化给商业地产REITs绩效带来的影响，以分散投资风险和保证投资绩效的最大化。实证研究成果检验了投资组合模型的有效性，对比研究三大投资组合策略，发现区域投资组合策略对提升资产组合投资收益率的作用较强，业态投资组合策略进行资产组合的风险分散作用明显。研究建议投资商应综合考量自身的专长、资源、优势及竞争力的基础上，选择适宜的资产投资组合策略。