在当前融资环境趋紧的背景下，能有效降低财务杠杆、优化合并报表的“明股实债”类融资工具成为企业重要的融资手段之一。“明股实债”融资近年来较多的运用在房地产企业及支持基础设施建设的PPP项目中。明股实债是指以股权形式投资，同时以获得固定收益及远期本金有效退出为实现要件，交易结构的SPV主要包含资管计划、信托计划和私募股权基金。“明股实债”会计模式方面，要求根据合同条款的经济实质来判断，但在实际操作中，企业会采用附属或隐性合同等手段来避免其在合并报表层面被确认为负债，以少数股东权益的形式体现，在分析企业真实的债务情况时要根据条款实质来调整“明股实债”的账面列报属性，关键判断依据为投资收益的约定和主体退出方式;“明股实债”的表内、表外融资取决于对项目公司是否并表的判断，在分析时应根据具体条款对房企的合并范围做出调整，关键判断因素为投资主体在项目公司中享有的权利。本文主要分析了“明股实债”在房企及PPP项目中的操作模式及运用，以及通过对“明股实债”会计方式的处理，总结出企业“明股实债”类投资工具对企业财务报表的影响及分析启示。