本论文应用法经济学的研究模式，对不动产登记制度进行分析。以行为人与制度的互动关系为框架来分析不动产登记制度。论文将不动产登记制度不是作为经济主体经济活动的前提条件，而是作为经济活动的结果进行分析，试图对传统经济理论的分析方法有所突破。以效率、公平为目标，运用经济学模型对不动产登记制度环境、设计、变迁进行分析，从这三方面得出了本文理论方面的主要结论。然后，将上述结论结合中国不动产登记制度的现状加以推理，并结合问卷调查得到实践操作方面的政策建议。问卷调查分析部分首先运用专家问卷、AHP方法相结合进行分析，对不动产登记制度的具体设定和实施顺序进行分析，后采用面向政府基层土地登记工作人员进行问卷调查加以验证，增强研究结论及政策建议的有效性和可行性。　　 本文共分八章。　　 第一章是导论部分，解释论文研究的背景、意义，界定若干概念，总结国外施行的不动产登记制度并进行比较分析，回顾国内近年来对不动产登记制度的研究，同时介绍研究方法和研究的难点及创新点。　　 第二章基于理想制度内涵的阐释，即，制度要具备正义、平等、自由和秩序的基本价值；提出不动产登记制度从操作层面上看，要符合效率和公平两个目标。　　 第三章不动产登记制度环境的经济分析，主要从经济制度、政治制度、文化制度三个方面分析制度环境对不动产登记制度的生成和作用发挥所构成的影响。　　 第四章是不动产登记制度设计的经济分析，采取经济学常用的供需模型分析不动产登记制度的形成过程；分析得出了不动产登记制度的基本架构，最后从经济、社会、生态三方面探讨了不动产登记制度设定对效率和公平的影响。　　 第五章是不动产登记制度变迁的经济分析，对制度变迁的基本理论、变迁的内在机理、不动产登记制度变迁的效果、不动产登记制度变迁的路径依赖等问题作了阐述。　　 第六章是实证分析部分，运用前面的结论分析我国现行不动产登记制度与理想的不动产登记制度之间存在的差距。从制度环境、制度参与主体及制度主体间关系进行分析，并得出结论。　　 第七章针对第六章的分析结果，结合问卷分析，提出完善我国现行不动产登记制度的对策及建议。　　 第八章结论部分，根据上述分析总结出全文的研究结论及主要观点。理论层面上有五个方面的内容：①理想不动产登记制度应同时满足公平与效率；②不动产登记制度受经济、政治和文化制度的影响；③不动产登记制度设计应着力于降低制度供给成本或提高制度需求；④不动产登记制度变迁是由制度环境或者制度安排过程中的社会力量发生变化引起的；⑤应从公平和效率两方面完善我国现行不动产登记制度。实际操作上包括如下建议：①土地登记代理人作为代理人选；②产权文件作为关键文件的核心，审查的形式为实质审查；③实行登记机关设立基金或投保赔偿的方案；④土地及房屋均采取强制登记。⑤由土地管理部门统一登记。各方案的实施顺序为：第一阶段实质审查，和土地及房屋的强制登记制度；第二阶段土地管理部门统一登记；第三阶段登记机关设立基金赔偿，同时建立土地登记代理人制度。