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2009年,横琴新区挂牌成立国家级新区以来,横琴新区陆续颁布了较多的利好政策的,同时大量的建设投资项目陆续开工建设,目前,横琴新区商业综合体项目正处于井喷式发展期,未来五年内建成的写字楼、商业、酒店的建筑面积将达到约375万平方。横琴新区是“一国两制”下,粤港澳互助协作新模式的示范区,将极力推进粤港澳共同发展;横琴新区针对澳门企业来横琴投资出台了《11条措施》,在土地出让、产业建设、基础设施等优先澳门企业和澳门人员;同时对澳门企业投资的建设项目,要求50%以上物业出售必须销售给澳门企业和澳门人员,S集团是首批由澳门政府推荐进驻横琴新区发展的企业,可供借鉴的经验较少,而横琴商业地产的竞争异常激烈,因此S集团做好GL项目的营销策略对GL项目的良性发展、S集团的投资收益等意义重大。本文以澳门企业S集团在横琴新区的商业综合体项目GL项目为研究对象,通过运用PEST理论进行政治、经济、社会、技术的环境分析,运用波特五力模型理论对供应商、购买者、潜在进入者、替代者、竞争者的竞争能力等竞争分析,运用SWOT理论分析确定企业自身的竞争优势、竞争劣势、机会和威胁,结合STP理论对项目市场细分、目标市场、市场定位等业态进行定位。根据横琴新区出让给澳门企业地块要求50%以上物业出售给澳门企业和澳门人员的要求,结合环境分析,最后运用4P理论在产品(product)、价格(price)、渠道(place)、促销(promotion)方面制定出了一套适合GL项目的营销策略。同时对横琴新区同类要求50%以上销售给澳门企业的商业综合体项目制定营销策略有一定的借鉴参考作用。