“产权式商铺”并非一个法律概念,仅仅是学者与法院对于此种房产交易模式进行归纳时的一个统称。具体来说,“产权式商铺”指代的是商业不动产的“分割销售”与“统一经营”的交易模式,实质体现为所有权与经营权的分离。其依托于两份合约安排,即出卖方与买方的“商铺买卖合同”以及利用方与买方之间的“商铺使用合同”。产权式商铺在实践中有独立式与虚拟式的区分,本文旨在研究虚拟式的产权式商铺。此处所谓“虚拟”的含义,是强调此分割销售的方式并无实体墙为界址,而所谓“产权”指向的客体则为此处具有虚拟性质的不动产。在我国,虚拟产权式商铺的法律争议集中体现在立法与司法两个层面。在立法层面,虚拟产权式商铺的登记存在争议。我国各省市政府关于商业性房产分割销售出台的相关立法文件中,对于我国相关不动产登记规定的“固定界限”与“独立使用”理解不同,因而对于无独立实体墙的分割销售存在争议,出台的立法文件混乱。有政府明令禁止无实体墙的分割销售,房屋登记管理部门不得予以登记。有政府持中立态度,认为符合政府规划,无实体墙的分割销售也可进行登记。因此,理论上产生了虚拟产权式商铺能否成为物权客体的争议。基于物权客体扩大化的背景,本文认为对于不动产登记的条件应当作扩大解释,虚拟产权式商铺符合物权客体特定且确定的原则,同时符合我国立法中规定的房屋登记单元的条件,因而,理论上可以成为物权客体。所以,各省市政府部门在关于分割销售的立法文件中,至少不能以其物理特征的虚拟性而否认其登记的可能性。另外,可以探索与此不动产物权相关的债权合同的登记可行性,指引各买方意思自治,实现此物权行使之效果。在司法层面,因为虚拟产权式商铺的运作依托于两份合同,所以法院存在合同独立与合同联立两种审判思路,本文集中探讨在合同独立路径下的一个核心问题:当买方在利用方违约或者商铺使用合同终止时,要求“收回经营管理权、自主经营”,法院如何裁判。一方面,各法院对于所有权的具体类型存在建筑物区分所有权与按份共有的争议。另一方面,因为虚拟产权式商铺交易模式的特殊性,法院对于该所有权是否应当受到限制存在不同的裁判。本文将买方享有的所有权定性为建筑物区分所有权,买方享有其内涵的专有权、共有权与共同管理权。同时认为,基于所有权的法定限制以及限制性契约关系下的权能分离,买方享有之所有权应当受到限制,不能当然的收回经营管理权、自主经营。在处理相关纠纷时,应当平衡买方的意思自治与多数人的利益,综合不动产的经营状况进行裁判。