2013年2月20日国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控政策措施,即“国五条”,这是自2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”、2011年1月的“新国八条”以来,国家对房地产市场的第五次调控,引起诸多关注和探讨。房地产业在国民经济与社会发展中占据着重要的地位,是国民经济的支柱型产业,是社会发展中的基础性产业,其景气与否关系着诸多产业的兴衰。然而,一个运行良好、结构完善的房地产市场离不开一个能与市场相吻合、将国家宏观经济政策渗透于市场的、高效的、完备的房地产税收制度。目前,我国房地产税收制度中大部分税种并不能更好的适应房地产业发展的需要,存在的主要问题在于现行税制主要针对房地产交易环节征税,例如新颁布的“国五条”中对二手房买卖需交20%差额个税等政策,并没有完善房地产税制中关于保有环节税收的缺失。在中国共产党十六届三中全会明确提出,“要在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”(即本文中的房地产税),虽然一直未能得以实施,不过房地产税一直是理论界与实践部门讨论的热点。2011年,我国进入了国民经济和社会发展第十二个五年规划时期,在规划中明确提出：“要按照优化税制结构、公平税收负担、规范分配关系、完善税权配置的原则,研究推进房地产税改革,逐步健全地方税体系,赋予省级政府适当税政管理权限。”财政部财政科学研究所所长贾康也曾提到：“‘十二五’期间中国地方税体系要抓住机遇、尽快打造。将来其中一大支柱就是现在上海、重庆已经先行先试、在不动产保有环节征收的、被称之为房产税的不动产税或房地产税。”所以,不管是从对房地产业宏观调控的角度还是从完善地方税体系的角度,房地产税都将是“十二五”期间值得关注和讨论的焦点。从梳理和分析国外发达国家和地区的房地产税经验来看,房地产税已经成为地方财政的主要来源,同时对规范房地产市场发展、对房价过快增长的抑制、调节社会收入分配差距以及完善地方税体系等方面的作用在许多国家的实践中已经得到了证明。因此,我国居民房地产税的设立迫在眉睫。本文是在认真查阅、分析国内外相关文献的基础上,紧紧围绕房地产税的设立,对保有环节房地产征税可能涉及到和已经存在众多争议的主要问题,如对居民征税问题,对土地征税问题,居民是否具有负担能力问题、按评估价值征税问题以及居民的具体税负问题等进行详细的研究和分析,采取实证分析与规范分析相结合的研究方法,根据我国国情,从客观实际出发,提出具体可行的改革思路。既符合财税体制设立的原则,又体现了税收对社会经济活动的调节作用,对居民房地产税的建立,无论是理论还是实践上都有一定意义。本文共分为四个部分,分别对房地产税的理论、征收居民房地产税的必要性以及可行性进行了详细的分析和阐述,最后根据我国的具体情况对征收居民房地产税的税收制度进行了设计。第一部分是导论。主要介绍论文的选题背景和研究意义,介绍了房地产税的起源、相关概念,包括房地产、房地产税的广义和狭义理解,房地产税的理论依据、特征。着重对理论依据中受益论和新论进行了异同点的比较分析。考察了国内外关于房地产税的研究状况以及论文的研究目的、方法、写作框架以及创新和不足。强调了对房地产税的研究具有十分重要的理论和现实意义。在研究对象方面,明确了论文是对于我国居民征收房地产税所涉及到的相关问题进行研究。第二部分是我国征收居民房地产税的必要性分析。从我国居民住房制度的变革入手,研究了我国住房形式的变化以及相对应的税收的变化,通过对历史沿革的回顾,从筹集地方财政收入、调节收入差距实现社会公平、优化房地产资源配置、促进地方政府提高公共服务能力以及促进房地产市场的健康发展几个角度讨论了征收居民房地产税的必要性,最后分析了我目前的房地产相关税收所存在的主要问题。第三部分是征收居民房地产税的可行性分析。分别从经济、技术、社会、实施几个角度分析了征税的可行性,认为我国土地的国家和集体所有不是征收房地产税的障碍,在技术上可以效仿国外采用评估价值为计税依据来征收房地产税。同时,从社会公平角度考察了征税的可行性,分别对家庭收入与住房价值、居民住房产权形式与住房价值和家庭收入之间的关系进行了相关性分析,从公平性方面提出了征税的建议,最后对征收居民房地产税的具体实施的可行性进行了分析。在实施中会涉及到的对居民家庭造成的税收负担方面,对北京2011年中等收入家庭的收入以及对其拥有房地产的价值进行了分析,测算了30年每种税负所对应的房地产税税率,测算结果表明,针对北京中等收入家庭的标准住宅,如果以评估值的70%作为税基,2.5%-5%的税负范围内,转换后的税率范围是0.22%-0.43%,属于国际上大多数国家的转换税率范围之内。第四部分是对于征收居民房地产税的制度设计,分别对课税对象、纳税人、计税依据、税率、优惠政策和配套措施进行了详细的探讨,认为课税对象应该包括农村的房地产和居民的存量房地产,在进行税率设置的时候建议分为两个阶段进行,在保证居民家庭生活水平和对房地产税正确认识的情况下逐渐调高税率；计税依据建议采用评估价值中的市场法计算房地产价值,并按照一定的住房面积和评估价值来计算对居民征税的减免；最后认为征收居民房地产税需要在完善财产登记制度、建立房地产价值评估体系以及调整相应税制的基本条件下进行。第四部分可以说是对前面的总结。论文可能的创新点主要表现在以下几个方面：第一,站在理论的高度上研究了开征房地产税的必要性和可行性,对房产和地产征税的理论依据发展历程和现实问题分别进行讨论,并认为我们可以克服对土地所有权的顾虑,对房产和地产合并征收房地产税,这将有利于健全房地产相关税制。第二,通过对居民家庭收入与房地产价值,住房产权形式与家庭收入、房地产价值之间的相关性分析讨论了征收居民房地产税的可行性,同时以北京为例对征收居民房地产税对家庭的负担影响进行了三十年的测算,并测算出一个符合征税原则又可以被居民接受的税率。第三,在深入研究和分析我国房地产税的变迁以及国外征收房地产税经验的基础上,针对我国具体国情设计房地产税制框架体系,为我国房地产税的开征提供了理论的基础和实践的指导,为相关政策制定部门提供了一定的参考。当然,研究也存在很多不足和需要改进之处,主要表现在：第一,在实证检验方面,由于数据的有限,只能进行某个城市的某类收入家庭的税负的测算。第二,在房地产税制框架设计方面还比较笼统,其中的许多政策还有待检验,尚需不断的修改和完善。总之,征收房地产税是我国经济社会发展的内在需求。而对于征收居民房地产税的研究,不仅对规范房地产市场的发展,调节收入分配差距有着重要意义,同时对我国地方财政税收体制的健全也有着不可忽略的作用。希望通过本文的研究,能够为我国居民房地产税的建立以及征收起到一定的推动和参考作用。