随着房地产行业的不断发展,人们对房地产项目的营销管理提出了更高要求,为房地产项目研究并制定行之有效的营销策略,是制约房地产项目销售成败的关键。目前,中国房地产行业正处在严厉的控制性市场环境下,政府对住宅房地产消费实行了严格的限购和限贷政策,许多二、三线城市住宅销售正面临前所未有的压力,大连市房地产市场环境也不容乐观。Y项目是C地产集团在大连的第一个项目,其营销绩效直接决定公司在大连的发展前景,也影响到集团拓展东北市场的信心,因此意义十分重大。正是在这样的背景下,作者开展C地产集团Y项目营销策略研究,力求运用经典市场营销学理论和分析模型,为Y项目制定合理的营销策略和策略实施方案,从而保障项目成功销售。本文研究的思路和主要内容是,首先对项目所处的内、外部环境,包括宏观环境、市场环境、消费者需求特征、企业内部资源和能力等进行全面分析,再运用SWOT方法分析项目的优、劣势以及面临的机遇和威胁；运用STP理论进行房地产市场的细分和目标市场选择,完成Y项目定位；在此基础上,借鉴经典4PS理论模型制定出项目的整合营销策略；再结合Y项目工程运营节点制定出营销策略的实施计划和风险控制要点。通过以上分析最终得出的结论是,在全面客观地认知项目本体和市场环境基础上,Y项目应瞄准刚需和初改客群,打造主力户型面积90m2左右的刚需产品和140m2以下的初改产品,同时项目整体价格水平应控制在14,000元/m2,在此基础上通过行之有效的渠道策略、价格策略和服务策略,可以保障Y项目在15个月内实现清盘、完成约20亿元销售额,从而完成项目的销售目标和他营销目标。