缘台湾地区「不动产证券化条例」已于2003年7月公布施行，首宗不动产证券化商品，亦于2004年6月在柜台买卖中心挂牌上柜，据台湾金融监督管理委员会预估，至2009年其市场规模将可望突破2，000亿元。「不动产证券化」一词已迅速成为台湾不动产投资市场中最为热门的话题。而不动产证券化固具结合不动产市场与资本市场，使不动产价值由固定资产型态转为流动资本型态，并增强“资本证券化、投资大众化、经营专业化”，让小额投资者可参与不动产投资，而不动产市场本身亦可扩大其资金来源等多项功能，惟以不动产证券化在台湾尚处于导入期，潜在投资者之考虑因素及投资意愿厥为影响此制度成败之关键，本研究爰以台湾地区不动产证券化市场潜在投资需求因素，分析需求变动对该市场均衡所生的影响，以模糊分析阶层程序法等，评估影响不动产证券化的潜在投资需求，藉以提出投资需求评估模型，以供参考。　　 而在实证方面，鉴于实际交易的次级市场数据不多，其各项评估准则多难以明确量化，加以决策考虑因素众多且复杂，其中不确定性甚高，为评估不动产证券化潜在投资需求因素的准则及对投资标的意愿的排序问题，并考虑此项需求因素评估的模糊性及多准则的特性，本研究爰利用模糊分析阶层程序法为评估方法，分别就评估标的的风险属性(risk characteristics)与非风险属性(non-riskcharacteristics)两观点建立评估架构，复利用八项评估准则及六项投资标的物，分别对产业、官员、学者及理财规划人员等四个层面作调查，评估并比较其投资意愿，据以建立评估模型，嗣通过复回归模式评估影响不动产证券化商品潜在投资需求的显着变量，从而塑造一个实用性及稳定性高的投资决策模式，以期所获研究成果得能提供予政府、业者及一般投资大众作为未来决策的参考。兹略述本研究论文其结构与内容之梗概如下：　　 第一章：对不动产证券化运作原理、功能意义等加以说明，其次回顾相关文献，归纳出与不动产证券化市场相关因素。第二章：探究国际间不动产证券化的借鉴与启示，并针对不动产证券化在美、日两国的发展沿革、相关法令规范及经营运作方式加以探讨。第三章：整合并分析台湾地区典型案例，深入探讨台湾不动产证券化市场的现况问题。第四章：就台湾地区作实证研究。即以模糊阶层分析法等建立研究方法，分就评估标的风险与非风险属性建立评估架构，复以八项评估准则及六项标的物建立评估模型。第五章：就完善法规体系、加速不动产市场拓展等层面提具台湾地区发展不动产证券化的对策。