随着市场经济的越发活跃,房地产市场在其中的重要地位越来越突出。随着房地产交易的增多,交易类型、融资手段、出现的问题也越来越多,这自然要求法律规范跟随着时代的进步而变化,要求法律规范更加的全面和完善。本文主要通过对一个典型的案例的分析,找出预售商品房抵押这种新的抵押方式的法律特征,以及与之紧密联系的法律行为之间的关系,旨在为现行法律体系能更好的规范这种新兴的法律行为提供一定的参考。本文除后记以外,分为五部分,第一部分主要介绍案例,此案例为最高人民法院民事审判第一庭的真实的判例。该判例是发生在现实经济交易中为流动资金贷款而把预售商品房抵押,因预售合同终止就是否影响到抵押权人权利发生的纠纷。第二部分逐个分析案例中出现的合同的性质,旨在清晰认识每个合同的法律属性和特征,为以后的分析打下基础。本案例中一共出现了五个合同,一个预售商品房买卖合同,两个贷款合同,两个预售商品房的抵押合同。如果把这五个合同看成一个互有关联的体系的话,第一个合同是这组关系中的基础性合同,如果第一个合同不发生,那么也很难发生后四个合同。但是,这是否意味着第一个合同的终止能够影响到后四个合同的效力,这正是本文在后面要力图探讨的焦点所在。第三部分主要分析预售商品房抵押合同的效力以及依据该合同取得的抵押权的效力问题。一是要厘清抵押合同与抵押权的关系,二是想论证抵押权的效力范围,三是论证预售商品房抵押权标的物的特殊性。主要说明这种抵押权的特殊之处。第四部分是分析预售商品房抵押合同与预售商品房买卖合同之间关系的问题,意在从债权和物权的角度论证预售合同终止后无法影响抵押合同效力以及抵押权效力的原因所在。第五部分是分析本案例出现的权利冲突,设想各方实现权利的方式。