和美易通投资集团于2010年正式组建成立,集团公司主营业务以智能配电设备生产、电力工程建设与电网维护等传统实体公司经营为主。随着近年来实体经济长期处于不景气状况,实体经济经营越来越困难,在此经济状况下,公司开始探索转型升级。天府菁蓉大厦项目正是在此经济新常态的背景下,成功实施并营运的首个重大型项目,并在项目运营上获得初步成功。通过对天府菁蓉大厦项目整体运营过程的分析研究,对该商业模式进行理论总结和系统提升,进一步指导公司后续发展,同时能够为其他类似公司提供借鉴。本文围绕项目商业模式及服务运营模式的设计与实施进行研究,选择天府菁蓉大厦项目为研究对象,通过应用商圈理论、STP理论和SWOT分析方法并结合商业模式的特征,对项目的前期市场定位、产品设计进行了优化,对商业运营模式进行了甄选。对于如何解决商业模式的选择及租售配比的确认,本文对项目的三种商业运营模式逐一进行了分析,详细阐述了各种模式的优劣,最终选取了适合本项目的商业运营模式;应用相关经济指标测算从而确定了具体租售比例。天府菁蓉大厦项目商业模式的设计与运营,经过本文的详细分析与研讨,并结合公司的实际情况,综合考虑品牌效应、资金情况、运营水平等诸多因素,测算出销售+租赁模式为最优营运模式方案。采用该方案既可解决当期资金的需求,又可以实现资产的未来升值,加上专业的精心运营服务管理可以使资产价值叠加。同时应用服务运营管理理论作指导,论证了统一运营管理模式实施的可行性,通过该模式的实施,最终将让业主方、载体的需求方、运营公司多方受益。经过本文的论述,证明了前述模式具有普适性,可以形成一个商业模式,在具备条件的地方进行复制,为公司后续的快速发展提供理论指导依据和实践指导价值。同时,该种模式也能为其他类似公司提供借鉴。