本文首先对房地产二重性进行了较为详尽的理论分析，基于这些理论考察了房地产的现状，然后指出为什么宏观调控政策中有些手段不能达到预期效果，并且对未来中国房地产市场的调整提出了一些建议。　　 本文的核心部分包括第二、三两章，分别对投资属性和消费属性建立模型，从微观动机的影响因素分析入手，找到影响房地产市场需求的因素。　　 在对投资属性分析时，根据未来现金流折现法建立了投机模型和投资模型，通过对投机模型的分析指出，房价上涨的预期会如何影响利率政策和交易环节征税政策的效果。通过分析投资模型并据此引进售租比的概念，为后文分析房地产现状奠定了基础，并且指出利率政策的作用会被快速增长的房价所吞噬。　　 在对消费属性分析的时候，根据房地产的耐用性，利用购房花销占一生收入现值的比例建立了房价收入比模型，并且引进了房价收入比的概念，在此基础上分析了房价对不同收入阶层的影响。根据住房贷款等额偿还的原理，建立了住房贷款模型，分析了利率对住房消费需求的影响。　　 本文还通过研究房地产两种属性之间的关系，强化了房地产二重性对宏观政策制定以及执行效果的意义。　　 第四、五章集中分析了我国房地产的现状，及对应的政策建议。在分析现状的时候充分利用了前文的理论工具和研究结论，指出我国房地产内在的，具有长期影响力的问题。文章的政策建议部分主要是针对建立长期稳定的房地产市场而言的。提出了：(1)区别对待两种属性所对应需求的具体办法；(2)充实房地产市场结构，平衡租售比；(3)完善住房保障体系，突出房地产的消费属性。