自国际金融危机爆发以来,中国房地产,尤其是国内一线城市的房地产市场开始了一轮又一轮的不同以往的波动。从政策角度看,房地产市场的政策周期逐渐兴起然后又逐渐淡化,房地产业在后金融危机的前几年中呈现出明显的波动,量、价都有相对显著的周期性;而在近几年中,虽然从数据来看有着一定周期性,但这种周期性的感受有所钝化。在这期间,中国乃至世界经济都或多或少的面临一些困境。对于经济的刺激也是各国政府工作的重中之重,在这个过程中我国的选择是短期成效显著的基建与房地产,这也是我国房地产投资近年来大举向上的主要原因。作为一个关乎国计民生的重要产业,其恰恰也是一个影响广泛的产业,其关联产业多达数十之多,从而使得其成为政府调控时有力的工具。在过去的十数年内,房地产业经历了大起大落,房地产市场的走势与房地产市场的结构之间的关系是十分值得我们研究的。考虑到房地产产业是一个区域性很强的市场,本文在研究过程中选择基于上海房地产市场的数据。文章针对上海房地产业的演进进行分析,进而得出房地产产业的周期性波动所导致的产业内部结构的规律性演变。上海房地产成熟较早,并且数据完善,同时在国内城市中上海属经济重地,其经济发展有着一定的鲜明特征,而在区域内的房地产市场也就同样有着鲜明的特征。本文先后对房地产产业周期以及其波动进行了研究,得到其周期以及波动行为的相关指标,并通过统计方法进行量化。通过对数据的总结、图表的分析,本文同时总结了产业内部结构的相关变量。继而,通过对两方面的综合分析,得出了本文研究的目的所在,即房地产产业周期性波动影响下的产业内部结构的规律性。在研究过程中,对于房地产市场的波动以及周期,本文使用的是SPSS软件进行模型的建立以及检验,通过KMO以及Bartlett检验验证了模型的适用性。这样的模型的建立使得后文分析有了可能性。文章在分析部分使用了SCP范式进行了产业组织的分析,并在一系列的推演之后将产业周期与产业机构最终联系在一起。本文第一部分对相应的理论基础以及相关研究进行了总结综述。并在此基础上提出此类理论对本文研究主题的适用性解释,进而做出相应的假设。本文在对理论基础做出一定的调整后,提出了针对性的研究模型,并在此模型框架中通过已取得的市场数据对房地产产业组织进行了研究。最终的研究结果表明:在上海的房地产产业中,周期的特点很明显,近十年左右表现为短周期,并且周期为三年左右。在这样的周期性波动中,上海房地产市场结构体现出同样的周期性波动,但是在单因素回归的过程中未得到拟合度良好的模型。虽然不能通过这样的计量方式来解释两者之间的关系,但是从比较分析的方法中我们可以看出明显的相关趋势。即,房地产市场旺盛时,市场集中度有所下降,进入产业的资本开始增加。而在房地产市场低迷时,市场集中度有所上升,并且有大量的企业因为业绩的不理想主动或者被迫退出市场。同时,在本文研究过程中可以得出一个衍生的结论,虽然资本的逐利性使得其在产业周期推进的过程中不断的进出,但随着市场的不断成长和成熟,资本对于获利的预期更加理性,从而使得房地产产业内部结构在产业周期中显得更加稳定。稳定的结构使得产业前景更加稳定,从而使得这样一个关乎民生的产业更有利于经济社会的平稳发展。