进入21世纪以来,中国城市化进程加快,住房改革、城市化建设和城镇旧房改造给房地产市场带来发展机遇,也进一步刺激了房地产投资,房地产投资也在一定程度上带动和支撑了中国经济的稳步发展。房地产投资相关的产业链长,上下游相关行业多,与国民经济多个部门都有着至关重要的关联,作为投资的重要组成部分,房地产投资具有拉动经济增长的投资乘数效应。房地产投资增长在城市化建设、拉动内需、提供就业岗位、提高人们居住条件等方面发挥了重要作用。过去20年,可以说是中国房地产业发展的黄金时期,房地产投资的年均名义增长速度接近20%,虽然当前房地产投资增速放缓,但房地产投资在全社会固定资产投资额和国内生产总值中均占有较高的比重,在国民经济发展的过程中占有重要地位,房地产投资的稳定持续增长会直接影响国民经济稳定和持续、健康发展。但同时也应看到,房地产投资高增长的背后也隐藏着一些弊端和风险,会带来潜在的金融风险和经济波动风险。1990年日本的房地产业泡沫对日本经济的拖累,2007年美国房地产泡沫间接引发了全球性金融危机,这些足以说明,房地产业的非理性发展对经济稳定发展所带来的负面影响。近些年来,国内房地产市场发展如火如荼,由于房价的高企和过热的房地产投资,各级政府也多次出台了调控政策。针对房地产投资到底与经济发展有什么样的联系、对经济增长是正向还是负面影响等方面问题,国内的专家学者进行了大量的研究,但仍然存在一些问题尚未得到很好的解决,如定量分析房地产投资对三次产业的影响、房地产投资规模与增速对经济增长的影响、房地产投资空间溢出效应的机制与机理等。本文在国内外理论研究和实践研究基础上,通过定性和定量研究相结合的方法,针对中国房地产投资对经济增长的影响进行探索,主要从以下五个方面展开的:(1)绪论、文献综述、理论基础和作用机制分析。这是本文研究的指导思想和研究基础,绪论部分主要阐述了本文的研究背景、研究意义、研究内容、研究方法和创新点等;文献综述部分主要总结和梳理了前人的研究经验、研究成果和主要观点,并进行了简要分析评述;理论基础部分主要对与房地产投资和经济增长相关的一些理论做了分析和阐述,包括古典经济学、产业经济学和空间集聚经济学等,为后续研究提供理论支持;作用机制部分主要就房地产投资对经济增长影响的机制和机理进行理论探讨与定性分析,为后续研究提供逻辑支持。(2)房地产投资发展现状及其与宏观经济的关系。该部分首先回顾了中国房地产市场发展历程,并分析了我国房地产投资的发展现状,然后实证检验了房地产投资与GDP、房地产投资与三次产业的关系。研究表明,房地产投资在国民经济中占有重要地位,二者具有长期均衡关系,且房地产投资与GDP短期相互影响显著,房地产投资对三次产业贡献明显,工业化发展即第二产业的发展促进房地产投资增长。(3)房地产投资对经济增长的规模差异分析。该部分基于2000—2017年中国31个省市数据建立面板门限模型,实证分析房地产投资在不同规模、不同增速、不同经济发展水平下对中国经济增长影响的差异。结果表明:房地产投资对中国经济增长影响显著,但随着经济发展水平的提高,房地产投资对经济增长的影响降低,并且房地产投资增速过快对经济增长呈现明显抑制作用。(4)分区域分时段对比研究房地产投资对经济增长影响的差异。该部分基于2000—2017年中国31个省市面板数据,全样本、分地区、分地区分时段分别建立模型,实证分析房地产投资对中国经济增长影响的差异性。结果表明:房地产投资对中国经济增长影响在经济相对发达的东部地区和中部地区较高,2008年后对经济增长的影响东部地区变化不大,中部地区明显升高,而西部地区下降较为明显。(5)房地产投资对经济增长的空间溢出效应研究。该部分首先就房地产投资对经济增长空间溢出效应的机制与机理进行了理论分析和探讨,然后基于2000—2017年中国31个省市数据建立面板空间模型,实证分析了房地产投资对中国经济增长的空间溢出效应。结果表明,房地产投资对于经济增长具有空间溢出效应,房地产投资要素(这里指与房地产业相关的上下游产业链及其人力、资本、技术、产品等)流动引致房地产投资空间溢出效应。本文的研究结论如下:房地产投资在国民经济发展过程中占有重要地位,房地产投资的稳定持续增长会直接影响国民经济的稳定、持续和健康发展;房地产投资增速过快对经济增长的促进作用降低;房地产投资要素流动会形成房地产投资空间溢出效应,而空间溢出效应能够有效促进经济增长。据此本文提出如下对策建议:(1)受国际经济环境不景气影响,当前中国经济面临较大的下行压力,发挥固定资产投资在推动经济增长中的关键性作用势在必行。房地产投资作为固定资产投资的重要组成部分,应当保持适当的增长速度。适当的房地产投资增速有利于扩大内需,巩固近年来去产能所取得的成果,有利于缓解经济下行压力。(2)城市化的持续推进必然会带动城市房地产需求的增加,房地产投资应与城市发展相匹配。适当的房地产投资能够为城市提供良好的城市居住环境和城市投资环境,吸引投资和增加就业人口,促进城市化建设。(3)依据区域经济发展水平,应实施差别化的政策,合理控制房地产投资规模并采取区域性的房地产调控政策。房价调控与房地产投资调控应区别对待,在抑制房价过快上涨时,制定和实施抑制房价过快上涨但不影响房地产投资的政策,充分发挥保障性住房的积极作用。(4)房地产投资具有空间溢出效应,是基于地区间的房地产投资要素的流动来实现的,未来房地产市场调控政策的制定应充分考虑其空间溢出效应及结构异质性,特别是制定区域性房地产政策时,应更多地考虑经济邻近的区域房地产产业链的形成。(5)房地产投资对国民经济短期波动影响较大,过快或过慢的房地产投资增速都预示着产业结构失衡、经济发展的低效率,房地产市场暴涨暴跌,都会对经济发展带来严重干扰。所以保持平稳的房地产投资对促使中国经济平稳快速增长具有积极意义。本文创新点为:(1)本文从理论上探析了房地产投资空间溢出机制,揭示了房地产投资要素流动引致的空间溢出效应,验证了房地产投资空间溢出效应对经济增长具有促进作用。(2)本文实证分析了房地产投资对经济增长的规模差异性和区域差异性,发现房地产投资对经济增长具有明显的正向效应,但随区域经济发展水平的提高或房地产投资增速过快,其影响效应下降。(3)本文从房地产投资对中国三次产业发展的贡献角度进行定量分析,发现房地产投资对三次产业均具有正向影响,对第二产业的贡献要大于第一产业、第三产业。