本文首先构建了房价影响地方政府举债的数理模型,仅考虑到两个部门——房地产开发商和地方政府,地方政府通过土地抵押举借债务,房价的变动引致地价变动,进而影响地方政府举债规模。然后,构建了地方政府举债影响房价的数理模型,考虑了地方政府、工业生产部门、房地产开发商及居民四类主体,这四类主体利益不一致,且具有不同的目标函数;地方政府举债用于工业化、城镇化建设,从而影响到居民收入水平和住房需求,进而导致了房价的变动。接着运用中国30个省份2010-2015年的相关面板数据,通过面板格兰杰因果检验,验证了两者互为因果的关系。地方政府债务规模上涨显著地促进房价水平增长,而房价水平的上涨反过来又会促进地方政府债务规模增长。一方面,伴随着房地产市场的繁荣,房价上升导致地价持续上涨,地方政府获得土地财政收入增加,更容易通过土地抵押举债,导致债务规模的升高;另一方面,地方政府将债务用于满足工业化和城镇化的发展需求,产生了居民的住房需求缺口,推高了房价,又促进了房地产市场的繁荣。其次,分析了中国住房市场的需求状况,结果表明:1、需求与供给相互作用可以较好地解释中国城镇住房价格。人均收入和土地成本是影响住房价格和存量的重要因素。住房价格与人均收入、土地成本显著正相关;购买住房在居民资产配置中占据较大比重,基于通胀保值的预期,居民收入上涨时更偏向于增加住房持有量,这可以解释住房市场“价涨量增”的现象;土地成本是住房主要成本之一,土地价格升高导致住房价格升高。住房存量与人均收入、土地成本显著正相关;居民人均收入上涨时,更偏向于增加住房持有量;而越是地区的核心区域,土地价格越高,区位优势越明显,房地产商预期获得的利润越高,出于追逐利润的动机,开发住房的意愿增强,企业会增加住房供给,住房存量上升;2、城镇住房的需求价格弹性系数介于-0.8945至-0.6024,供给价格弹性系数介于0.1297至0.2099,供给价格弹性小于需求价格弹性说明需求对价格变动比供给更敏感,表现为中国房地产市场存在需求过剩的局面。中国正处于工业化和城镇化进程中,收入的快速增长和城镇新增人口的急剧膨胀是驱动住房需求增加、房价上涨的核心因素,需求的释放速度快、释放规模大,而供给释放则存在滞后,从而导致中国城镇住房市场存在较大的需求缺口。再次,基于中国房地产市场存在需求缺口的角度,本文分析了地方政府举债对房价的影响机制,结果表明:1、地方政府债务对房价存在显著的正向影响。房地产市场繁荣最重要的推动力就是政府主导的大规模基建投资和政府项目。在预算软约束和政绩竞争竞标赛的模式下,地方政府举债一定程度上弥补了地方财力不足,并有效保障了地方经济社会发展的资金需求,加快了地方基础设施建设,支持经济快速发展,满足工业化和城镇化发展的同时,产生了居民的住房需求缺口,进而促进了房价的上涨。采用预算内财政收入、土地财政分别作为地方政府债务的工具变量、代理变量进行回归分析,发现这一结论是稳健的。2、不同地区地方政府债务对房价的影响存在显著差异,住房供给过剩地区的地方债系数小于需求过剩地区,这可能与各地区地方债用途、经济发达程度有关。与此同时,不同地区地方债对工业经济水平均也存在显著差异,住房供给过剩地区的地方债系数大于需求过剩地区。这可能是由于地方债的用途差异造成的,需求过剩地区地方债更多用于城镇化建设而满足居民的住房需求,生态居住环境的改善使得居民的住房需求进一步增强;而供给过剩地区地方债更多用于工业化发展,从而对工业经济的影响程度更强,对住房市场的推动作用强度不深。最后,基于土地财政的角度,本文将房价、土地财政和地方政府债务纳入同一经济系统,分析了房价对地方政府债务的作用机制,结果表明:1、房价上涨促进土地出让收入、与房地产有关的税收收入增加,导致土地财政增收。2、土地财政对地方债规模具有显著的正向影响。银行贷款是地方政府举债的主要形式,土地财政收入越高,地方政府通过土地抵押越容易获得银行贷款,间接导致债务规模升高。3、土地财政是联结房价和地方政府债务的中间变量,在控制其他影响因素后,房价对地方债的直接影响仍然显著为正,这一结果经面板var分析后仍然是稳健的,说明房价通过影响土地财政进而影响地方政府举债。房地产市场的繁荣伴随着土地财政增收,地方政府通过土地抵押更容易获得银行贷款,导致债务规模升高。且不同地区房价对地方债的影响存在差异,中西部的房价弹性系数远低于东部地区。各地区经济发展水平不同,吸引要素流入的能力存在差异,市场发育程度也不同。东部地区更易受市场因素影响,当地高涨的房价是引发这些省份债务规模不断增长的重要原因。中西部地区相对来说更易受政策因素影响,相对而言,地方政府债务对房地产市场波动不敏感。据此,本文建议地方政府债务治理和房价调控需“双管齐下”。一方面,地方政府应当充分认识地方政府债务对房价的重要影响。地方政府债务在相当程度上与房价存在“正反馈”的作用,房价持续上涨加大了房地产泡沫化风险,而一旦房价大幅下跌,地方政府偿债压力上升可能引发债务危机,应密切关注地方债规模的变化;同时,地方政府在安排新增债务时应因地制宜,不可盲目照搬其他地区的经验。另一方面,地方政府应严控房地产市场泡沫风险,防范债务危机爆发,并根据不同区域市场供需特征,制定更为针对性的房地产市场调控政策;同时,中央政府制定政策时应考虑地方政府的财政状况,地方政府应逐步摆脱对土地财政的依赖。