住房制度改革本发端于经济领域,不意在社会领域催生出一个新型物业自治管理模式--以业主管理委员会（以下简称“业委会”）为主体的公共物业自治管理体系.新模式取代了部分政府职能,同地劈出一块社会自治领域.从理论上说,制度化的物业自治管理顺应了社会发展的要求,为基层的民主参与提供了一个舞台、一种可能.然而,在该制度施行后不长的时间内,这一管理模式在实际运作中,显性以及隐性问题层出不穷,甚至触目惊心.经过长期的资料收集和深入分析之后,我们的结论是,该制度安排是失败的.失败的原因包括两个层次,即现实和技术上的以及先天的.其中,现实的和技术上的原因是显性的,也可以逐步完善;而在这些显性原因背后深藏着的“先天原因”的存在,则再次演示了这样一个根深蒂固的传统治理逻辑：社会的良性运作可以仅仅依赖于不确定的个体道德自律,而不是一个制度建设问题.该文的研究表明,一旦长期附属于政治羽翼之下的社会、经济结构有所变动,必然要求包括政治在内的全盘格局作相应调整.这一点无可规避,是一个不得不为的过程.因此,与上述两个层次失败原因相对应的,是两个范围内、层次各异又相互缠绕的制度建设问题.