GS酒店位于广州市繁华的天河路商圈,是广东省属国有企业集团投资兴建的城市综合体物业之一。基于开发之初将GS酒店确定为国际高端品牌的酒店经营战略定位,2006年业主投资方与喜达屋酒店管理集团(2016年被万豪集团收购)签订了为期10年的GS酒店经营管理委托合同。GS酒店于2011年7月开业营运,第三年已开始盈利,之后每年入住率、平均房价、每房收益三项指标连续增长,近3年酒店经营业绩居广州市天河路商圈同类同档次国际品牌酒店之首。2018年,GS酒店开业营运满7年并跨入第8年,由于酒店7年来高入住率、高负荷运作,酒店客房及部分公共区域设备设施老旧老化,开始步入酒店生命周期的经营收益衰退期。同时,在国内高端酒店市场不断变化、行业竞争格局加剧、GS酒店委托管理合同2年多后将到期等情况下,酒店业主投资方面临如何延缓GS酒店经营收益衰退期到来、如何创造新的收益增长点以确保现委托合同期内持续获取高收益高回报的问题,以及委托合同到期GS酒店未来经营战略定位与选择等问题。在GS酒店经营环境动态化情境下,本文运用企业战略管理中的内部环境分析和外部环境分析的方法,首先对酒店所处的经济环境、市场环境以及行业环境分别进行阐述,然后从内部机制上对自身资源、团队机制以及市场竞争力等进行系统分析,再运用SWOT等分析方法,产生和比对酒店经营发展所面对的机遇和挑战,从而为GS酒店今后的发展进行系统规划。基于对酒店所处内外部环境研究,对酒店三种管理主体研究,对国际品牌酒店委托管理模式以及委托管理合同等的研究,结合现委托合同期内酒店经营战略与经营业绩的评估,本文提出GS酒店委托合同期内要充分利用地理位置、国际品牌、城市综合体综合资源、客户资源、资金等优势,通过业主投资方引导与督促酒店团队加强酒店经营能力(营销收入能力、成本控制能力、人工效率管理能力),适当增加酒店设备设施翻新改造投入,对部分坪效低的功能区域进行调整改造;在未来合同期满后将继续实施国际高端酒店品牌经营战略及定位,并提前考虑委托管理合同续签及谈判事宜等途径,强化本酒店核心竞争力,以持续保持GS酒店在天河路商圈同行龙头标杆地位,达到酒店投资回报最大化、综合效益最大化以及酒店资产不断保值增值的目的。