《物权法》第149条专门规定了住宅建设用地使用权的自动续期规则。但是物权法没有对续期期限、有偿与否等具体问题作出规定,导致目前法律适用出现困境。实践中出现的青岛、温州等地土地使用权期限届满以及当地政府出台的应对政策不被民众接受的情形,迫切的要求建立相应的后续制度。房屋为百姓安居乐业之所,也是百姓安身立命之所。因此,解决续期问题,安抚民心,是重中之重。如何保障民众的居住权与财产权,同时又不侵害土地国家所有权,这要求立法机关在设计续期后续制度时要认真对待、谨慎处理,以达到合法、合情、合理的效果。土地公有制的国情,要求续期有期限的限制;从保障公民住宅财产以及房屋的安全使用年限来看,续期的上限应为建筑物实际剩余安全寿命;此外,续期应该有偿。但缴费的标准不应为土地出让金,而是应结合房地产税改革,租金与税并行。即:为了保障土地国有制度,象征性收取租金,最终通过征收房地产税,来进行社会财富的二次分配。征税可以采用超额累进制度。本文在结构上共分为提出问题以及法律适用、“自动续期”的理论争议、各国(地区)立法例比较、问题解决建议等四个部分。第一部分主要介绍“自动续期”立法留白导致的现实困境以及《物权法》第149条第1款具有排他性强制适用的法律效力。从青岛、温州两个城市发生的期限届满事件作为引入,说明该立法留白亟待解决。同时对我国现行与该权利有关的法律条文进行全面的梳理分析,说明现行的一系列法律对“自动续期”的后续问题并没有具体的规则设计,以及“自动续期”原则的排他性强制适用。第二部分为国内学者之间的理论争议。争议点主要为续期期限与续期费用。在续期期限上有无限续期说和有限续期说两种观点,在有限续期中又可分为固定期限说、建筑物使用寿命说等续期方案。对于续期费用,有无偿续期说和有偿续期说两种对立的观点,在有偿续期中又可分为征收土地出让金和开征房地产税两种观点。第三部分为对地上权以及土地批租制度的研究与借鉴。通过对地上权制度以及香港土地批租制度的研究与分析,为续期制度的设计提供立法借鉴。地上权制度的研究主要以德国、日本、我国台湾地区为主,侧重分析该制度对地上权人的保护。对于土地批租制度,主要研究该制度关于续期费用的规定等具体问题。第四部分为自动续期制度的规范建议。本部分分为两块,第一部分是对“自动续期”的法律分析,探讨“自动续期”的实质以及予以立法解决的必要性。第二部分为续期规则的规范建议。主要论述了续期期限的选择、收费标准以及开征房地产税等问题。