本文以公共经济学理论为基础分析了住房的私益性和特殊性，由于住房是生活必需品且没有替代品，当市场失灵时，住房问题就演变为既是民生问题又是社会问题，通过构建住房保障制度来解决住房问题便成为各国政府的干预住房市场的重要手段。　　住房保障制度在各个历史时期存在不同的内容。本文通过梳理诺思的制度变迁理论，得出住房保障制度演变的三个推论，并通过分析英国、美国和新加坡三国的住房保障制度的变迁来验证这三个推论构建的住房保障制度变迁的分析框架：　　“3盎司黄金”不可避免的导致住房的市场价格上涨，人们的基本居住权力得不到市场的保障，住房保障制度由此产生。住房保障的公益属性促使政府成为住房保障制度变迁的主角，政府运用其所掌握的不断发展的知识引导着住房保障制度的演变。而交易费用成为型塑住房保障制度变迁路径的关键。　　中国城市住房保障制度的变迁与中国的住房制度演变紧密相连。中国的住房制度变迁经历了从计划经济时代的实物配给，到改革开放的公有住房提租出售与实物配给并存，再到市场经济时期的全面市场供应。随着跨越“3盎司黄金”，住房的市场价格不断上涨，城镇居民购买市场住房的压力倍增，住房问题日益严重，政府不得不担负起住房保障的职责，成为保障性住房的供给主体，也由此产生一系列的问题：缺少政治规则的支持、缺乏对地方政府的激励、缺乏广泛的社会参与、准入与退出机制不健全以及信息收集不完整。这些问题全部与住房保障制度框架下的交易费用相关。对此本文依据对降低制度框架的交易费用提出了构建政治规则层面上的住房保障制度框架、构建基于责任政府的激励机制、构建全社会广泛参与的第三方实施的非人际关系化交换、构建信息化管理平台规范准入退出机制和构建科学的信息收集体系等五条政策建议，以期达到降低住房保障制度的衡量与实施成本、提高制度实施效率的目标。