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房地产作为我国的支柱产业,推动了我国经济的增长。然而由于证监会对房地产结构化融资的限制和房地产债券的叫停,房地产行业面临着巨大资金缺口。房地产行业对银行信贷的过度依赖,恶化了融资企业的财务结构,同时增加了我国金融风险。此外,房价居高不下,使得房地产的投资门槛日益提高。反观国外,房地产投资信托基金(REITs)的出现完美解决了三方的问题,且对REITs的研究已相当深入。我国香港地区亦于2005年开始了 REITs市场的发展,我国内地的地产项目也通过赴港进行REITs上市的方式进行融资。我国内地从21世纪初引入REITs概念,但是研究未深入到定量分析层面。基于此,本文从REITs的现状分析出发,结合国内外对REITs的研究,理论分析REITs的影响因素和风险收益关系,并利用香港REITs市场数据进行实证检验。最后结合我国REITs发展仍存在的问题和我国的实际环境,探讨适合我国内地REITs适合的发展路径和应当改进的方向,为我国REITs的发展提供政策建议。本文的主要结论是:(1)证券投资组合理论同样适用REITs收益率的分析,REITs可以获取超额收益,但是三因素对超额收益的影响程度有所差异。(2)宏观经济因素如经济周期、利率、通货膨胀会影响REITs收益,REITs可以抵御通胀。(3)REITs收益率与其他可投资资产收益率密切相关,股票和房地产的收益均能在部分程度上解释REITs收益的变化,资本市场的完备性会影响REITs的收益。(4)我国应当采用权益类公司型REITs,且适宜公募筹资,封闭运作。但是我国的REITs与国际上的标准REITs仍有差距,存在制度机制不完备、专业度欠缺等问题。本文可能的创新点在于:系统对REITs进行现状分析,并横向比较了 REITs在美国、新加坡、香港地区和内地的发展;理论分析REITs收益率的影响因素,包括宏观经济因素和微观资产因素,并利用香港资本市场的数据实证检验;利用FF模型的三因子研究REITs是否能够获得超额回报,并研究各个风险因子对香港REITs超额报酬的解释程度,为REITs收益的评价提供了理论依据;客观分析了目前中国内地REITs发展仍存在的问题,并结合我国实际分析未来REITs在我国适合的发展路径及改进方向,给出政策建议。