改革开放特别是90年代以来，上海市住宅市场发展迅速。特别是2003年以来，上海住宅市场出现了交易量猛增、房价飞涨的现象，一时间住宅市场成为上海社会各界瞩目的焦点。国内外许多专家纷纷发表言论指出，上海的房地产市场泡沫化严重，存在着破灭的危机。在此背景下，中央政府和上海市政府于2005年春相继出台了一系列调控措施，住宅市场又出现了交易量锐减的局面。倍受社会各界关注的上海市住宅市场将何去何从?如何才能把握上海住宅市场的真实需求?本文从分析和评价上海市居民的居住现状入手，通过对现阶段影响上海市住宅消费需求的人口、收入、房价与政府调控、金融以及文化等主要因素进行系统分析，试图为政府和开发商描述出上海市居民住宅的真实需求，为政府合理制定政策以及开发商的理性投资决策提供参考。本文的理论工具主要是西方经济学的消费与收入理论与房地产经济学理论。研究方法主要是实证分析。在数据来源方面，一是主要来源于政府权威部门的统计资料，二是从专业咨询机构到业内人士的一手资料，通过对数据的统计与分析，从而得出规律性的需求结论。本文的创新性在于：通过对上海住宅市场影响因素的分析，得出未来几年上海住宅市场需求总量与需求结构的定性及定量预测，并提出政府应建立抑制过度投机、引导理性消费的基本政策取向以及企业应适应市场环境的变化、调整供应结构、强化服务和品牌、走可持续发展之路的对策。