随着我国城镇化水平的不断提高,城市发展的存量时代已经来临。上世纪八十年代以来持续三十多年的住宅建设热潮,使得如今数百亿平米的老旧小区陆续迎来更新改造的高峰期。建筑外体破旧失修、基础设施匮乏薄弱、缺乏专门物业管理、绿化空间不足等问题在给小区居民带来生活不便的同时,也极大地降低了居民生活幸福感。由于老旧小区改造是一项公益性较强的基础设施类民生工程,加之产权复杂,导致其对社会资本缺乏足够的吸引力。因此,短期内老旧小区改造的费用仍然主要来自地方政府财政,这给地方政府带来了不小的财政压力。为了不给地方政府增加隐形债务,如何吸引更多社会资本参与成为顺利推动老旧小区改造工作的迫切需要。在此背景下,本文主要针对当前老旧小区改造资金来源单一、缺少社会资本参与的现实困境,从社会资本的视角出发,对我国PPP模式下老旧小区改造项目进行价值评估与投资决策分析。本研究首先对老旧小区改造、PPP项目投资决策、实物期权应用的相关国内外研究做了系统总结,并对老旧小区改造相关概念、PPP模式、传统投资决策理论和实物期权理论做了归纳梳理。其次分析了老旧小区改造PPP项目的实物期权特性,包括项目特征、存在的风险以及包含的实物期权类型,然后构建了基于实物期权的老旧小区改造PPP项目投资决策模型,包括估值模型和投资时机模型,进行了投资时机分析和参数取值分析。最后通过案例分析对建立的投资决策模型进行实际测算,包括项目实际价值、最佳投资阈值,然后对项目实际价值的影响因素进行了敏感性分析,为社会资本参与老旧小区改造PPP项目提供投资决策依据,得到了如下结论:1.社会资本要综合考虑项目净现值和实物期权的价值,根据项目投资成本与实际价值、净现值的关系调整投资决策,结合延迟期权的最佳投资时机阈值决定是否推迟投资。2.标的资产价格、期权价格波动率和无风险利率均和项目价值正相关,社会资本在对老旧小区改造PPP项目进行投资决策分析时,需要重点关注项目未来现金流收益带来的期权价值。