永续债融资在国外早已成为一种较成熟的融资方式，然而在我国才刚刚起步。近几年随着内地房地产在香港成功发行永续债，永续债才逐渐被大家了解并使用。永续债券的出现，拓宽了房地产企业的融资渠道，满足了投资者的多元化需求，丰富了我国资本市场的债券种类。　　本文采取理论分析与案例分析相结合的方法，选取早期发行永续债的代表企业——雅居乐作为研究对象，对其2013年的永续债融资行为进行分析。本文首先阐明了研究背景及意义，并总结了相关学者对永续债以及房地产企业融资方式的相关研究，其次介绍了永续债的相关概念及理论基础，再结合雅居乐永续债融资的背景，分析了永续债融资的动机以及相关条款设计的适宜性。然后本文着重从财务表现与市场反映两方面探析了雅居乐发行永续债后的融资效果。财务效果主要从盈利能力、偿债能力及营运能力三方面展开分析，采取了比较分析法，即将2013年的各财务指标与上年以及行业平均指标对比分析，最终发现雅居乐的偿债能力与营运能力有所增强，盈利能力虽稍微降低，但在行业中仍属于较高水平。财务效果分析在一定程度上印证了永续债的优势，也符合企业采用永续债融资的目的，即在为企业提供资金的同时，可以降低资产负债率。市场效果从债券的市场价格走势与永续债发行对股价波动的影响两方面进行探析，结果表明债券发行后价格一直在面值以下波动，并且永续债的发行对雅居乐股价的长期走势未产生明显的正效应。本文分析了导致上述融资效果的成因，主要有:(1)锁定了较低的发行利率，降低了融资成本;(2)采用多元化的融资方式，加强了拿地能力;(3)融资资金的使用合理配合战略转型。　　本文最后从雅居乐永续债融资的案例中，概括了几点融资建议:首先，在发行时机上，企业既要考虑当下的政策、市场环境等因素，还需考虑未来的变化，要有长远的目光。其次，企业可以拓宽融资组合方式，将永续债与其他融资方式配合使用，而不是在融资方式多元化的时代，其融资来源的主体仍然是银行贷款。然后，企业在筹备融资方案时，应根据企业自身的发展状况制定合理的资金使用计划，筹集到资金后，严格根据资金使用计划执行，不得随意改变资金的用途，以便达到最优的使用效果。同时，本文总结了几点永续债融资需注意的地方:第一，企业不能忽略永续债美化财务报表后的经营风险。尽管永续债融资可以缓解企业当前的财务困境，弥补暂时的资金需求，但若因管理层忽略永续债背后的风险而做出激进的经营决策，致使后期没有良好的运营状况作为支撑，则企业的经营风险会显著上升。第二，提高机构投资者对永续债的认可度。企业可以从两个方面实施:①提高企业的信用评级;②通过条款设计加强永续债的投资吸引力。一般市场上的永续债都无担保，仅仅依靠高票面利率吸引投资者，部分投资者可能因永续债的长久期带来的高风险而放弃投资，因此，企业可以增加相关增信条款，如集团内部担保的设计。希望这些建议对房地产行业的融资决策有所帮助。