房地产市场周期性的剧烈波动是一个世界性的现象,因此,“是什么推动了房地产市场周期性的剧烈波动?”也就成为了房地产研究的核心问题(Mankiw & Weil 1992)。最初,人们是从房地产建设周期和房地产信贷这两个角度来解释这一剧烈波动。随后,人们开始从经济基本面和理性预期这两个路向来探索波动的根源。但这些方法所能解释的房地产市场的波动,同现实中的波动依然相距甚远。 行为经济学的出现为经济学研究提供了一个崭新的路向。它指出经济学问题的解决应当回到经济学最本源的地方,这个本源就是作为市场微观主体的人,确切的说是他们的心理和行为。行为经济学起源于对金融市场中“异象”的反思,并且迄今为止它的研究还主要集中于金融学。这种情况的出现有着特殊的原因:金融市场的瞬息万变的性质,使得人们的心理和行为完全暴露出来,而在经济学的其它领域,人们的心理和行为还被淹没在经济变量的联系和运动之中。 在本质上,房地产市场是一个资产市场。在这个市场中同样存在诸多“异象”,可是这些“异象”要么没有进入传统经济学的视野,要么被对于“理性人”的假设消解掉了。但是,前面的几种解释方法的局限使我们必须反思:它们的前提即“理性人”和“有效市场”的假设是否就存在问题?这是本文研究的起点,从这个起点出发,本文试图在行为经济学的路向上为房地产经济周期提供了一个较好的解释。 本文的具体内容安排如下:第一章说明本文选题的背景、意义和创新点,并对前人的研究进行了综述;第二章详细分析了对房地产经济周期进行解释的各种理论,指出它们的局限性;第三章引入行为经济学,集中说明行为经济学的框架和内容;第四章开始对房地产的微观主体的决策过程进行考察,着眼于他们决策过程是否存在违背理性的各种偏误;第五章以估价师为例,对房地产专业人员的决定制定过程进行分析,这个分析同时为第四章的研究提供了一个佐证;第六章深入到微观主体的谈判过程,分析决策偏误在谈判过程中会有哪些表现和发展。第七章考察了房地产微观主体的决策偏误从个体层面向群体层面的过渡,分析了微观主体决策偏误在市场层面的展开过程,最终对房地产周期的总过程进行全面解释。第八章为房地产经济周期的行为机制提供了一个模型分析。第九章对上海房地产市场进行实证研究,受数据的限制,这个实证研究不能进行标准的计量检验,只能提供诸多数量化证据。第十章提供了通过心理学实验和问卷调查对上海房地产市场个体参与者的行为进行了研究。