随着我国经济发展水平的不断提高和人们思想的不断开放,创业或从商对人们来说已经不再像以前那么遥不可及。甚至在南方或经济发达的地区,已经形成了一种全民创业的共识。除此之外,电子科技及互联网科技的发展也为人们的创业梦想开辟了新的道路。伴随着这股住宅商用浪潮而来的不仅是越来越多的经营性行为出现在都市的住宅小区中,还夹杂着背后普通住户、政府等与住宅商用行为的诸多矛盾。因此如何看待在本用来居住的住房中的经营行为,并解决由此带来的问题变得日益重要。对于住宅商用的问题我国《物权法》第七十七条已经做出了规定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第十条、第十一条也对其进行了补充。《解释》虽然确定了住改商的三个要件：遵守法律、法规,遵守管理规约及应当经有利害关系的业主同意。但是其具体的要件内容粗略,不具有可操作性,给住改商的实际操作带来了不小的麻烦。内容的粗略也带来了对条文解读的多样性。虽然有不少学者对于住改商问题提出了自己的见解,但对要件的解读往往有失偏颇。目前,我国部分经济发达的城市由于最早出现住宅商用,经历了对住宅商用制度长时间的探索,已经形成了一些较为合理可行的制度。本文拟从住宅商用行为的概念出发,缕清住宅商用与其他相似概念的关系。站在住改商及住禁商的观点之上,找准对待住宅商用行为的正确态度。最后以正确的态度为依据在实际情况中找出问题,解决问题。本文分为四个部分。第一部分为住宅商用的界定。本章从住宅商用的概念出发,首先概括出住宅商用行为的概念。然后,通过将其与几个相近的概念进行辨析,比较他们之间的相似与不同,明确各自之间的界线。最后列举常见的住宅商用类型与分类,将住宅商用进行准确的界定。第二部分为住宅商用的法理分析。本章分别分析了禁止住宅商用的原因和住宅商用的合理性,指出住宅商用的立法和现实基础。第三部分为住宅商用的现存缺陷。本章结合一些例证及报道指出了现行住宅商用制度所存在的缺陷,提出如未明确进驻范围及利害关系业主范围过于严苛等不具有可操作性之处。第四部分为住宅商用制度的完善。本章针对前面所指出的缺陷,以第二部分为指导,提出了拟期使得我国住宅商用制度得以完善的建议。